Op is op, kavels voor grote distributiecentra worden zeldzaam

Niet voor niets koos Zalando voor de bouw van het pand op een zogenoemd brownfield, een naam voor oude industriële terreinen of bedrijfsterreinen. De oude panden worden gesloopt en op het gesaneerde terrein verrijst straks het nieuwe warehouse, dat 19 voetbalvelden groot wordt.

Zalando investeert 200 miljoen euro in het distributiecentrum. Het warehouse krijgt de capaciteit om maximaal 16 miljoen items op te slaan. Vanuit het pand in Bleiswijk worden de Zalando-klanten in Nederland, België, Frankrijk, Luxemburg en Spanje bediend.

Vraag nog nooit zo hoog 

Het is niet vreemd dat Zalando uiteindelijk bij de ontwikkeling van een brownfield uitkwam, zo zeggen twee vastgoedexperts tegen RTL Z. Bleiswijk is een van de logistieke hotspots van Nederland. De grote kavels op de verschillende hotspots zijn bijna op.

De vraag naar logistiek vastgoed was nog nooit zo groot als in het afgelopen jaar, zo stelt de zakelijke tak van de NVM in de publicatie 'Logistiek vastgoed in cijfers'.

Veel huur

Het merendeel van het logistiek vastgoed (66 procent) wordt gehuurd. De voorraad logistiek vastgoed lag in 2017 nog op ruim 31 miljoen vierkante meter, aldus de Stec Groep dat onderzoek deed naar de logistieke vastgoedmarkt.

Grote warehouses zijn populair. In 2017 opende Bol.com bijvoorbeeld een nieuw warehouse in Waalwijk met een vloeroppervlakte van 135.000 vierkante meter.

Het enorme pand was al snel te klein, maar daar had het bedrijf op gerekend, er was extra grond gekocht. In februari 2019 startte de bouw van de uitbreiding, die nog eens 50.000 vierkante meter groot is.

Tien hectare

Op verschillende bedrijventerreinen is anno 2019 nog wel grond beschikbaar, maar die kavels zijn vaak niet groot genoeg. "40 procent van de logistieke bedrijven die we ondervraagd hebben, zit met een huisvestingsvraagstuk", zegt Hub Ploem, partner bij de Stec Groep. De logistiek bedrijven stellen volgens deze adviesgroep minstens 5 hectare nodig te hebben en vaak zelfs meer dan tien hectare.

In het verleden wisten gemeenten schaarste te voorkomen door nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen. Zo werd in Tilburg na rechtszaken en lange procedures Vossenberg West II geopend en en in Venlo Trade Park Noord.

Bijbouwen lastig door stikstofbesluit 

Het stikstofbesluit van de Raad van State heeft wat betreft de opening van nieuwe bedrijventerreinen roet in het eten gegooid. Op is op, zolang er niet bijgebouwd mag worden.

Zo is het bedrijventerrein Schiphol Logistics Park in Rozenburg, tussen Aalsmeerderbrug en de A4, geheel uitverkocht. Logistieke bedrijven kunnen zich nog wel vestigen op het naastgelegen Schiphol Trade Park.

Beperkt aanbod

Ook Arjan Rens, voorzitter van de vakgroep logistiek van makelaarsorganisatie Dynamis merkt dat het aanbod aan XXL-grond beperkt is. "In Rotterdam en omgeving is bijvoorbeeld niets beschikbaar. Er worden wel wat nieuwe panden opgeleverd, maar daar is dan meteen al een huurder voor en er komen ook nauwelijks oude grote panden op de markt."

Een brownfield ontwikkelen kan, maar er zijn wel nadelen volgens de makelaar. "Je moet bijvoorbeeld vier percelen tegelijkertijd kopen om een groot pand neer te kunnen zetten, maar die oude panden komen niet altijd tegelijkertijd op de markt. En je kunt ze niet één voor één aankopen, want dan staan ze jaren leeg voordat je alles hebt."

Denken aan de toekomst

In de regio Eindhoven zit je met het huidig grondaanbod op een maximale bouwgrond van 40.000 vierkante meter, zegt Rens. "Dat is geen XXL, maar wel groot. In West- en Midden-Brabant is helemaal geen plek, in Utrecht ook niet. Dan kom je al snel in Venlo uit, maar de gemeente is daar niet meer zo happig op XXL-warehouses, ze hebben er al een paar."

Gemeenten moeten namelijk ook aan de toekomst denken, zegt Rens. "Stel dat bijvoorbeeld Bol.com het pand in Waalwijk verlaat. Is er dan wel een andere huurder of koper te vinden? Anders zit je met een enorm pand dat jaren leegstaat. Als je als gemeente tien van die panden binnen de gemeentegrens hebt, heb je een probleem."

Landschapsvervuiling

Dan kun je een pand wel gaan splitsen, maar ook daar is niet altijd animo voor, meent Rens. "Ook zien burgers en gemeentes veel van die panden vaak als landschapsvervuiling. Het zijn ook enorme bakken. Qua beleid balanceer je altijd op het randje. Je wilt werkgelegenheid, maar hoe zit het in de toekomst?”

Dat het snel voorbij kan zijn, blijkt uit de problemen van kledingketen Forever 21. Het bedrijf staat volgens verschillende media op omvallen. Dat terwijl de keten in 2014 nog de eerste paal sloeg van een warehouse in Bergen op Zoom. Met 20.000 vierkante meter was het voor die tijd enorm groot. "Iedereen vond het toen geweldig, maar de wereld verandert snel."

Stikstofbesluit

Door een uitspraak van de Raad van State mag er niet zomaar meer worden gebouwd in de buurt van Natura 2000-gebieden. Dat zijn beschermde natuurgebieden die extra gevoelig zijn voor de uitstoot van stikstof. Bij de bouw van onder andere wegen en huizen komt stikstof vrij, die schadelijk kan zijn voor die natuurgebieden, is de achterliggende gedachte.

Vergunningen worden daardoor niet meer zomaar afgegeven, waardoor talloze projecten op losse schroeven zijn komen te staan. Ook projecten die al in voorbereiding waren, maar waarvoor nog geen onherroepelijke vergunning is afgegeven, moeten vrezen voor hun toekomst.