De hypotheekrenteaftrek wordt verlaagd: hoeveel kost je dat?
Vanaf 2019 moeten huizenbezitters eraan geloven: dan gaat de hypotheekrenteaftrek versneld verlaagd worden. In stapjes van drie procentpunt per jaar wordt hij langzaam verlaagd naar maximaal 36,9 procent, gelijk aan het laagste belastingtarief. En dat kost de huizenbezitter een flinke duit. Maar hoeveel precies? Een uitleg.
Als je een eigen woning hebt mag je de rente die je daarover betaalt deels van je inkomstenbelasting aftrekken. Dat kan een hoop geld schelen. Hoeveel je mag aftrekken is afhankelijk van wanneer je een huis hebt gekocht. Als je dat nog niet zolang geleden hebt gedaan, mag je alleen nog rente aftrekken als je de hypotheek binnen 360 maanden (ongeveer 30 jaar) aflost.
Het tarief waartegen je de hypotheekrente mag aftrekken van je belasting, is afhankelijk van je inkomen. Sinds 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek van 52 procent al in stapjes van 0,5 procent per jaar verlaagd. Inmiddels ligt het maximumtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken op 50 procent.
Nieuw stelsel
In het nieuwe belastingstelsel, dat in 2019 van kracht wordt, is ook gekeken naar de hypotheekrenteaftrek. Die moest beperkt worden om het stelsel als geheel betaalbaar te houden en om de verschillen tussen arm en rijk niet te ver te laten oplopen.
In het nieuwe stelsel zijn nog maar twee belastingtarieven: een laag tarief van 36,9 procent en een hoog tarief van 49,5 procent. Het is de bedoeling om de hoogte van de hypotheekrenteaftrek gelijk te stellen met het laagste tarief. Om dat snel voor elkaar te krijgen wordt vanaf 2019 het maximumtarief met 3 procentpunt per jaar in vier jaar tijd verlaagd tot 36,9 procent.
Vanaf 2023 is de hypotheekrenteaftrek compleet beperkt, en dan lopen de verschillen flink op.
Verlaging van het eigenwoningforfait biedt lichte compensatie
Om de verlaging van de hypotheekrente wat te compenseren, heeft het kabinet ook gekeken naar het eigenwoningforfait. Dat is een klein percentage van de waarde van je huis, nu nog meestal 0,75 procent, dat bij je inkomen wordt geteld en waarover je dus inkomstenbelasting betaalt. Dat bedrag dempt dus het voordeel dat je kunt behalen van je hypotheekrenteaftrek.
Om de verlaging van die aftrek niet nog pijnlijker te maken, heeft het nieuwe kabinet ook het eigenwoningforfait wat verlaagd, naar 0,6 procent, zodat de dempende werking ervan wat kleiner wordt.
Goed. Dat klinkt allemaal erg ingewikkeld en dat is het ook. Daarom twee rekenvoorbeelden.
Voorbeeld 1:
Je verdient 37.000 euro bruto per jaar en hebt een huis met een waarde van 250.000 euro waarop een schuld rust van 200.000 euro. Je rentetarief is 3,3 procent. Met een inkomen van 37.000 euro zou het maximumtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken volgens de oude regels in 2024 op 40,8 procent liggen. Datzelfde percentage betaal je als bijtelling over je eigenwoningforfait van 1850 euro. Per jaar is je belastingvoordeel dan 1938 euro.
Onder de nieuwe regels verandert er wat aan die berekening. Door de invoering van de vlaktaks ligt het maximumtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken nog maar op 36,9 procent. Ook het eigenwoningforfait is lager, dat komt neer op 1500 euro. Per jaar ligt je belastingvoordeel net wat lager dan in de huidige situatie, op 1882 euro. Dat is een verschil van 56 euro per jaar.
Voorbeeld 2:
Je verdient 75.000 euro bruto per jaar en hebt een huis met een waarde van 400.000 euro waarop een schuld rust van 450.000 euro. Je rentetarief is wederom 3,3 procent. Met een inkomen van 75.000 euro zou het maximumtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken in het huidige regime in 2024 op 46,5 procent liggen. Over je eigenwoningforfait betaal je een bijtelling van 52 procent, omdat je inkomen in de hoogste schaal valt. Dat levert een belastingvoordeel op van 5345 euro.
Maar onder de nieuwe regels is het maximumtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken in 2024 flink gedaald, helemaal naar het lage belastingtarief van 36,9 procent. Het eigenwoningforfait daalt wederom mee, maar niet genoeg om het verschil te dekken: in de nieuwe situatie is je jaarlijkse voordeel nog 4292 euro - een verschil van 1053 euro per jaar.
Zo bezien kan de afbouw van de hypotheekrenteaftrek een flinke strop opleveren. De verlaging van het eigenwoningforfait is niet voldoende om de afbouw van de hypotheekrenteaftrek helemaal te compenseren.
Het idee is dat een deel van die compensatie ook uit andere belastingmaatregelen, zoals de invoering van de vlaktaks, komt. Dat zal echter niet voor elk individueel geval gelden.
Wet Hillen
En dan is er nog die Wet Hillen, die het kabinet gaat afschaffen. Huizenbezitters die hun huis al grotendeels, of helemaal, hebben afbetaald, gaan er op de lange termijn soms flink op achteruit.
Dat heeft ook te maken met het eigenwoningforfait. Voor wie zijn woning bijna of helemaal heeft afbetaald, is dat de bijtelling die hij betaalt over het eigenwoningforfait hoger dan het bedrag dat hij mag aftrekken aan hypotheekrente.
Die mensen zouden dus eigenlijk een extra bijtelling hebben op de belasting die ze moeten betalen, in plaats van een aftrek. Volgens Vereniging Eigen Huis geldt deze situatie voor ongeveer een miljoen mensen. Nadat deze maatregel vroegtijdig uitlekte, stak er een storm van protest op onder huizenbezitters.
Het nieuwe kabinet heeft toen besloten de Wet Hillen niet in 20 jaar af te bouwen, zoals eerst het plan was, maar in 30 jaar.