Een hypotheek en geld toe, sprookje of haalbaar?
Gratis geld! Leen nu en krijg geld toe! Het zouden zomaar de kreten van nepadvertenties op Facebook kunnen zijn, maar in Denemarken is het realiteit. In het Scandinavische land kun je een hypotheek afsluiten zonder rente te betalen. Krijgen we dat in Nederland ook?
De rente bij een hypotheek voor 20 jaar bedraagt bij de Deense Jyske Bank nu 0 procent. Bij 10 jaar vast krijg je zelfs geld toe, die rente is negatief (- 0,5 procent). Alleen de mensen die echt zekerheid willen, en hun hypotheek voor 30 jaar vast zetten, betalen bij deze bank nog 0,5 procent rente. De Nordea Bank ging ook al overstag en naar verwachting zullen andere Deense banken volgen.
Financieel gezien zijn Nederland en Denemarken deels vergelijkbaar. Zo hebben beide landen van de kredietbeoordelaars van Moody's en Standard & Poors een triple A-rating gekregen. Ook is de hypotheekschuld in beide landen groter dan het bruto binnenlands product.
Toch is de kans dat ook Nederlanders een hypotheek met neutrale of negatieve rente kunnen afsluiten klein. Allereerst kennen Nederlandse banken een renteopslag voor woningen in een hoge risicoklasse. Daarnaast is het Deense hypotheekmodel anders, zegt Michel van den Akker, directievoorzitter van De Hypotheker.
Wat is de renteopslag?
De renteopslag is een extra rente die je betaalt bovenop je hypotheekrente. Als een bank een hypotheek geeft, loopt de geldverstrekker de kans dat de huizenkoper dit bedrag niet terug kan betalen. Normaal wordt dat opgelost door de woning gedwongen te verkopen.
Maar als de lening hoger is, dan de marktwaarde van het huis, loopt de bank risico. Afhankelijk van de omvang van het risico, moet je renteopslag betalen. Die rente ligt tegenwoordig tussen de 0,05 en 1,30 procent.
Bij een NHG-hypotheek neemt de bank weinig risico en is er geen renteopslag. Dat is ook zo als de koper veel eigen geld meeneemt en de bank dus minder dan 60 tot 67 procent (afhankelijk van de bank) van het huis financiert.
"Vanwege de renteopslag, zal geld lenen voor een hypotheek in Nederland nooit gratis worden. Zelfs als de variabele hypotheekrente negatief is, moeten veel mensen een opslag blijven betalen" , meent Van den Akker.
Ook voor gelukkigen die door het inbrengen van voldoende eigen geld geen opslag hoeven te betalen, geen reden tot juichen. Banken hebben tegenwoordig in hun voorwaarden staan dat de hypotheekrente niet negatief kan zijn, volgens de directeur.
Euribor
"In theorie kan het nog voorkomen bij mensen die jaren geleden, in de Euribor-tijd, een hypotheek hebben afgesloten. Banken gingen er toen niet vanuit dat de hypotheekrente door de nul-procent grens zou zakken, dus die beperking is niet opgenomen in de kleine lettertjes", vertelt hij.
Bij een Euribor-hypotheek is de rente gebaseerd is op de Euriborrente, de rente die banken onderling aan elkaar rekenen. Die rente staat extreem laag, namelijk op -0,4 procent. Om te voorkomen dat hun klanten geld toe zouden krijgen, verhoogde ABN Amro in het verleden de opslag bij deze hypotheekvorm. Die zaak ligt nu bij de hoogste rechter.
Rechtszaak over renteopslag
In 2009 en 2012 verhoogde ABN Amto de variabele opslag voor Euribor-hypotheken. Een deel van de klanten stapte naar de rechter, die de consumenten tot twee keer toe gelijk gaf. ABN ging in hoger beroep en in oktober 2019 doet de Hoge Raad naar verwachting uitspraak in de zaak.
In 2009 daalde de rente van 2,5 naar 0,4 en verhoogde de bank de rente met 0,5 procent. In 2012 verhoogde ABN de rente zelfs met een procent om de daling van de euribor van 0,7 naar 0,1 procent op te vangen.
Wie financiert de bank?
De wijze waarop Deense en Nederlandse banken de lening financieren is bovendien in beide landen compleet anders, legt Van den Akker uit.
Nederlandse banken hebben nauwelijks eigen geld. Het geld dat ze hebben en uitlenen voor de koop van een huis, komt bijvoorbeeld van beleggers die daar rente voor krijgen. Beleggers zullen niet snel geld aan de banken lenen, als ze geen fatsoenlijk rendement terugkrijgen.
In Denemarken worden de hypotheken gefinancierd door de uitgifte van obligaties, waarbij een belegger direct investeert in de afgegeven hypotheken. "Maximaal 70 procent van de woningwaarde kan zo worden gefinancierd", zegt Van den Akker.
Deens model hier niet levensvatbaar
"Op de Nederlandse woningmarkt kun je 100 procent financieren, dus lopen banken veel meer risico. In het verleden is wel gekeken of het Deens hypotheekmodel hier levensvatbaar was. De risicobereidheid onder consumenten was echter laag. Het zou geen kans van slagen hebben omdat je met particuliere obligaties aan het werk ging. Nederlanders waren bang om daarmee het schip in te gaan", legt Van den Akker uit.
Een negatieve rente zul je dus om verschillende redenen bij een Nederlandse bank niet krijgen. Kun je dan je huis door een Deense bank laten financieren? "Nee, de landsgrens is hierbij bepalend. Er zijn andersom ook Nederlandse banken die geen hypotheek geven voor een huis op Duits of Belgisch grondgebied."
