Huis kopen alleen voor waaghalzen? Zonder voorbehoud bieden 'norm geworden'

Wie een huis wil kopen moet zijn huiswerk hebben gedaan, snel kunnen beslissen en zeer stressbestendig zijn. Kopers zijn meer en meer bereid om risico's te nemen, signaleert ABN Amro. Een rondgang van RTL Z onder hypotheekadviseurs en marktkenners onderschrijft die conclusie.

Met of zonder

Een bod uitbrengen op een huis kan grofweg op twee manieren: met of zonder ontbindende voorwaarden. Dat zijn omstandigheden die de koper in staat stellen om toch van de koop af te zien.

Bijvoorbeeld omdat uit een bouwkundige keuring van de woning allerlei gebreken zijn aangetroffen. Of omdat blijkt dat geen enkele bank of hypotheekverstrekker met je in zee wil en je dus het beloofde geldbedrag niet rond krijgt. Maar dan moet je die ontbindende voorwaarden wel opnemen in je bieding.

Twan Weijers (24) kocht onlangs een huis in Doetinchem. "Mijn schoonvader is bouwkundige en ging mee bezichtigen. Dus de bouwkundige keuring heb ik laten schieten. Maar ik heb wel geboden met een financieel voorbehoud, want het risico op die boete wilde ik niet lopen", vertelt hij.

Boete

Heb je geen financieel voorbehoud en lukt het toch niet om een hypotheek rond te krijgen? Dan kun je alleen nog van de koop af door een dikke boete te betalen. Meestal gaat het dan om 10 procent van de koopsom. Dat telt dus al snel op tot enkele tienduizenden euro's.

"Als het misgaat is het best wel tricky", geeft Gijs Broek (29) toe, op de dag waarop hij zijn handtekening onder een voorlopig koopcontract zet. "Maar na een keer of tien een kansloos bod ga je toch denken: wie houden we voor de gek? We hebben toch maar de afweging gemaakt om het zonder te doen."

Gijs en zijn vriendin boden 'de laatste tien keer' zonder, of met een aangepast voorbehoud van financiering. Maar uiteindelijk zat hun winnende bod er dus tussen.

Zorgelijke ontwikkeling

Dat meer en meer kopers dergelijke risico's nemen is een zorgelijke ontwikkeling, vindt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. "Het is niet een pak melk", zegt hij in gesprek met RTL Z. "Bij kopen zonder voorbehoud neem je echt een groot risico, maar mensen zijn nu eenmaal wanhopig op zoek naar een woning. In delen van het land is dit gewoon de norm geworden."

Ook andere hypotheekadviseurs zien dat. Vaak is het voor verkopers namelijk aantrekkelijker om met iemand in zee te gaan die geen voorwaarden aan het bod stelt. Want dan ben je als verkoper gelijk klaar.

Sommige verkopers accepteren zelfs lagere biedingen, als er geen voorbehouden worden gesteld, signaleert Miranda Berends, namens de Hypotheker. Of bijvoorbeeld omdat kopers flexibel zijn rond de overdracht. "Ik heb wel 20 procent overboden, maar weet niet eens zeker of ik de hoogste bieder was. Omdat ik best een half jaar kon wachten tot de overdracht heb ik het huis gekregen", aldus Twan Weijers uit Doetinchem.

Extra zekerheid

"Heel veel verkopers willen die extra zekerheid", vult Oscar Noorslag van de Van Bruggen Adviesgroep aan. "Twee jaar geleden gaven we bij wijze van spreken standaard het advies om altijd ontbindende voorwaarden op te nemen. Maar in de huidige markt vis je daarmee toch vaak achter het net."

Uit een nog niet gepubliceerd onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) blijkt dat ongeveer een kwart van alle huizenkopers in Nederland een huis kocht zonder financieringsvoorbehoud, gemeten in het eerste kwartaal van dit jaar. In 2018 was dat nog 14 procent.

De AFM noemt dat geen grote stijging. "Wij kunnen ons wel voorstellen dat in bepaalde oververhitte regio's relatief meer huizenkopers het voorbehoud laten zitten", laat woordvoerder Yolanda Bieckmann weten.

Hoewel ook de AFM op het risico wijst, lijkt het er niet op dat deze ontwikkeling tot grote problemen leidt. Bij juridisch dienstverleners en instanties als Kifid, Stichting Achmea Rechtsbijstand en het Juridisch Loket zijn er geen signalen dat er veel vaker conflicten ontstaan, omdat er meer biedingen zonder voorbehouden plaatsvinden.

Goed voorbereid

Kopers bereiden zich in de regel goed voor, zeggen de hypotheekadviseurs. Ook Gijs Broek en zijn vriendin deden eerst hun huiswerk. Ze hadden al contact met een bemiddelaar, dus wisten wat ze konden lenen. "Onze aankoopmakelaar raadde het aanvankelijk af om te doen, maar op een gegeven moment besef je: het heeft niet zoveel zin meer om met voorbehouden te bieden. De taxatie is dan een heikel punt, maar daarin hebben we ons ook goed laten adviseren door onze makelaar, die ook taxateur is."

Er komen wel eens conflicten voor, weten kenners van de markt. Hypotheekadviseurs zien dan vaak dat ouders bijspringen. In andere gevallen schikken de koper en verkoper. Verkopers hebben immers toch nauwelijks iets te winnen bij een juridische procedure. "Dan wordt de woning opnieuw verkocht. En het wrange is dat zo'n huis een paar maanden later al duizenden euro's meer oplevert", aldus Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop.

Meer bescherming nodig

Toch zou het volgens Hagedoorn goed zijn om huizenkopers tegen zichzelf in bescherming te nemen. "Wij pleiten voor een wettelijk verplicht voorbehoud van drie weken, als standaard. Het tekort is zo hoog, mensen zijn echt wanhopig. Ze hebben de woning vaak nauwelijks gezien en dan zo bieden: dat wil je niet voor consumenten."

"Je kunt je afvragen of het voorbehoud niet gewoon standaard moet zijn", beaamt Oscar Noorlag van de Van Bruggen Adviesgroep. "Dit zou geen onderdeel moeten zijn van onderhandelingen. Kopers die achter het net vissen die ervaren een enorme druk."

Tips bij bieden zonder voorbehoud van financiering

• Laat de ontbindende voorwaarden niet zomaar vallen
  Weet je wat je maximaal kunt lenen, op basis van je inkomen? Heb je voldoende spaargeld of andere middelen, als de getaxeerde waarde onverhoopt lager uitvalt? Heb je voldoende spaargeld om een boete te kunnen betalen, als de financiering toch klapt? Zorg ervoor dat je dit soort vragen met 'ja' kunt beantwoorden.
   
• Bespreek het met je hypotheekadviseur
  Na afloop kun je wonden likken, maar liever houd je jezelf heel. Laat dus geen voorwaarden vallen zonder overleg, maar houdt tijdens het biedproces ruggespraak met je geldverstrekker. Bezichtigen zonder hypotheekgesprek? Bespaar jezelf en de verkopend makelaar tijd, want je wordt het toch niet.
   
• Voel je je er niet prettig bij? Doe het dan niet
  Klinkt simpel. En dat is het ook. Er is zeker sprake van 'gekte' op de huizenmarkt, maar daar hoef je niet aan mee te doen. Dat kan betekenen dat je later verhuist. Zo is het nu eenmaal.