Nog steeds veel huurwoningen verkocht, maar in een minder hoog tempo

Dat staat in een analyse van het Kadaster over de woningmarkt tussen augustus en oktober (derde kwartaal). Deze rapportage is belangrijk omdat vastgoedinvesteerders en de overheid die gebruiken om de impact van de nieuwe Wet betaalbare huur op de woningmarkt in de gaten te houden. 

Investeerders hebben momenteel 9,3 procent (767.000) van alle woningen in Nederland in bezit, die zij verhuren. De afgelopen drie maanden daalde deze voorraad huurwoningen met zo'n 7.500, een trend die al sinds 2021 speelt. 

Uitponden

Door nieuwe wetgeving, hogere belastingen en de gestegen rente zijn vooral kleine slecht geïsoleerde woningen minder rendabel om te verhuren. Veel investeerders kiezen er daarom voor om die woningen in de verkoop te doen als de huurder vertrekt, dit wordt uitponden genoemd.

De afgelopen kwartalen was er sprake van een kleine uitpondgolf, die nu lijkt te stabiliseren. Vergeleken met vorig jaar verkochten investeerders 57 procent meer woningen, maar vergeleken met het vorige kwartaal steeg het aantal verkopen met slechts 11 procent. 

De overheid voert zwalkend beleid als het gaat om de huizenmarkt, zegt hoogleraar Woningmarkt Peter Boelhouwer (TU Delft): 

Dit is vooral merkbaar in de grote steden. In de G4 (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) is zelfs 17,5 procent van alle verkochte woningen een voormalige huurwoning. In heel Nederland is dit 9,5 procent. Starters profiteren hiervan: 64 procent van de woningen die verkocht werd aan particulieren ging naar een starter. 

Grote beleggers verkopen minder

Starters betaalden gemiddeld 378.000 euro voor een uitgeponde woning. Op de gehele woningmarkt betaalden eigenaar-bewoners gemiddeld 460.000 euro voor een woning. Dat komt omdat verhuurders vooral de kleinere slecht geïsoleerde woningen verkopen, die gemiddeld wat goedkoper zijn.

Een andere indicatie voor de stabilisering van de markt is dat grote woningbeleggers minder woningen verkochten dan in het vorige kwartaal, zo'n 5 procent minder. Dit is een signaal dat het voor grote partijen nog steeds lonend is om te investeren in huurwoningen, een belofte van het kabinet toen de Wet betaalbare huur werd aangenomen.

Tegenovergesteld effect

Volgens hoogleraar stedelijke economie en vastgoed Hans Koster (VU) kleven er ook nadelen aan het verkopen van huurwoningen. 

"De Wet betaalbare huur is bedoeld om huurwoningen, zeker in de G4, beschikbaar te houden voor middeninkomens. Maar de huidige cijfers laten zien dat de woningen die nu verkocht worden, juist zeer gewild zijn bij deze groepen", zegt Koster. 

Dit leidt volgens Koster tot een tegenovergesteld effect: het aantal huurwoningen voor middeninkomens neemt af in de gebieden waar deze het meest nodig zijn.

Wet betaalbare huur

De Wet betaalbare huur werd op 1 juli van dit jaar ingevoerd en zorgt ervoor dat ruim 400.000 huurwoningen die eerder in de vrije sector tegen hoge prijzen verhuurd werden, nu ook onder de huurbescherming vallen. 

Bij de invoering van de wet hield het kabinet er al rekening mee dat sommige verhuurders hun huurwoningen zouden verkopen. Onlangs zei minister Keijzer (Volkshuisvesting) dat de verkoopgolf in het tweede kwartaal binnen de perken bleef, maar dat ze in de gaten houdt of er niet te veel woningen verkocht worden. Begin 2025 beoordeelt Keijzer dit opnieuw.

Naast de groeiende verkoop van huurwoningen, komen er ook steeds minder huurwoningen bij. Dit komt door de opkoopbescherming, nieuwe regelgeving die in diverse gemeenten is afgekondigd. Hierdoor is het voor beleggers niet meer toegestaan om woningen te kopen als zij daar zelf niet in gaan wonen. 

Bovendien: "Huurregulering zoals de Wet betaalbare huur ontmoedigt investeringen in nieuwe bouwprojecten en renovaties, waardoor het aanbod kleiner wordt", zegt Koster.