Huizenprijzen dalen nu beleggers massaal vertrekken
Huizen zijn in de eerste drie maanden van 2025 goedkoper geworden omdat er steeds meer voormalige huurwoningen beschikbaar komen voor de koopmarkt. De prijs van een woning daalde naar gemiddeld 473.000 euro, 1,8 procent minder dan het kwartaal ervoor. Zonder al die verkochte huurhuizen waren de prijzen ongeveer gelijk gebleven, zegt makelaarsvereniging NVM.
Volgens de NVM is het niet ongebruikelijk dat prijzen in het eerste kwartaal van het jaar stabiliseren. In de winter zijn mensen namelijk minder geneigd om een woning te kopen.
Maar dat er nu een duidelijke prijsdaling genoteerd wordt, is bijzonder. In de afgelopen vijf jaar was er slechts in vier kwartalen sprake van een prijsdaling, de meeste in 2022 toen de hypotheekrente snel opliep.
Tussen januari en maart van 2025 zijn in totaal 34.000 huizen verkocht door NVM-makelaars, 13 procent meer dan een jaar geleden. Tweederde daarvan bestaat uit appartementen.
Verkoopgolf huurwoningen
Eén op de vijf transacties betreft momenteel een voormalige huurwoning die verkocht wordt, in de grote steden zelfs twee van de vijf verkochte woningen. Later dit jaar kan dat nog verder oplopen, verwacht de NVM.
Een voormalige huurwoning wordt gemiddeld voor 404.000 euro verkocht, veel minder dan een reguliere woning (473.000 euro). In plaatsen zoals Amsterdam, Haarlem, Den Haag en Rotterdam, waar veel huurwoningen worden verkocht, zorgt dit voor een sterk dempend effect op de huizenprijzen.
Kijk hoe de huizenprijs zich in jouw regio heeft ontwikkeld in het eerste kwartaal van 2025
Je hebt niet alle cookies geaccepteerd. Om deze content te bekijken moet je deaanpassen.
Makelaarsbond NVM heeft ook berekend dat zonder al die verkochte huurwoningen de prijzen stabiel zouden zijn gebleven vergeleken met het vorige kwartaal, op ongeveer 482.000 euro voor een gemiddelde woning.
Uitponden
Dat beleggers hun huurwoningen verkopen is niet nieuw, dat gebeurt al ruim een jaar. Door strengere verhuurregels, hogere belastingen en het afschaffen van tijdelijke huurcontracten vinden vooral particuliere verhuurders het niet meer aantrekkelijk om een woning te verhuren.
De gigantische prijsstijgingen in de afgelopen jaren helpen ook, want vergeleken met een jaar geleden zijn woningen nog altijd bijna 10 procent meer waard geworden.
Daarom besluiten veel beleggers om hun winst te pakken en de huurwoningen te verkopen zodra de huurder het contract op zegt. Ook krijgen huurders soms de mogelijkheid om hun eigen woning te kopen, dit wordt uitponden genoemd.
De lichte prijsdaling is voor de meeste verkopers van huizen overigens klein bier. Nog steeds wordt tweederde van de woningen boven de vraagprijs verkocht. In het eerste kwartaal van 2025 werd gemiddeld 4,4 procent meer betaald voor een huis dan de vraagprijs, ondanks de toename van verkochte huurwoningen blijft de woningmarkt erg krap.
Appartementen in opkomst
Vooral rijtjeshuizen worden schaars door de opkomst van appartementen. Vijf jaar geleden was minder dan 20 procent van de verkochte woningen een appartement, dat is nu gestegen naar meer dan een derde van alle transacties.
Dit wordt nog eens versterkt door de nieuwbouw. Begin 2025 bestond bijna de helft (46 procent) van de nieuwe woningen uit appartementen. Tussen 2016 en 2019 lag dat percentage slechts tussen de 20 en 25 procent.
Binnenstedelijk bouwen
Volgens de NVM groeit het aantal appartementen op de woningmarkt vooral nu gemeenten hameren op betaalbaar en binnenstedelijk bouwen. En ook hier spelen huurwoningen een rol, appartementencomplexen die eigenlijk voor de verhuur waren bestemd worden omgezet naar koop omdat investeerders geen brood meer zien in huurwoningen.
Door de toestroom van voormalige huurwoningen op de kopersmarkt is er ook een verandering gaande in de regio's waar koopwoningen het schaarst zijn. Dat is nu eens niet in Amsterdam of Haarlem, maar juist in de landelijke regio's.
Krapte in het oosten
"Op een enkele uitzondering na zien we dit kwartaal dat de krapste regio’s in het oosten van het land liggen en de minst krappe regio’s de gebieden in het westen van het land zijn", aldus het kwartaalbericht van de NVM.
Een uitzondering op dit beeld is Utrecht, daar neemt het aanbod koopwoningen minder snel toe dan in de rest van de grote steden.
Maatregelen
Woonminister Mona Keijzer heeft eerder al aangekondigd dat zij maatregelen wil nemen om te voorkomen dat er teveel huurwoningen verdwijnen naar de koopmarkt. Wat die maatregelen precies zijn maakt de minister later deze maand bekend. In de Tweede Kamer gaan geluiden op om het tijdelijke huurcontract van twee jaar weer terug te brengen, om verhuurders zo meer flexibiliteit te geven. Organisaties zoals de Woonbond zijn hier fel op tegen.
