Huurbevriezing zorgt voor woede op woningmarkt: 'Politiek gedraagt zich als een pyromaan'

Het was een van de meest opvallende besluiten die vorige week werden gepresenteerd in de voorjaarsnota door coalitiepartijen PVV, VVD, NSC en BBB. De komende twee jaar worden de huren in de sociale huursector, goed voor 2,3 miljoen woningen, niet verhoogd. Dit scheelt huurders dit jaar 4,5 procent verhoging, en volgend jaar een vergelijkbaar percentage. 

Ook het kabinet bespaart veel geld, want hierdoor hoeft minder huurtoeslag te worden overgemaakt. Het kabinet gaat dit bedrag alsnog uitkeren aan huurders in de vorm van een 'boodschappenbonus'. Woningcorporaties voelen zich gedupeerd, want zij zeggen de extra inkomsten nodig te hebben voor renovatie en nieuwbouw van sociale huurwoningen.

Het kabinet heeft wel 1,1 miljard euro klaarliggen als compensatie voor de corporaties, verdeeld over de komende drie jaar.

1. Er is dus compensatie voor corporaties, waarom dan die boosheid?

Omdat de compensatie slechts enkele jaren wordt uitgekeerd, terwijl een huurverhoging de corporaties in elk toekomstig jaar een hogere huuropbrengst oplevert. Bovendien gebruiken woningcorporaties hun huurinkomsten als onderpand om zo meer geld te kunnen lenen voor nieuwbouwprojecten. Door het bevriezen van de huren zijn die huurinkomsten de komende jaren lager en kunnen de corporaties minder financiering krijgen voor de geplande projecten. 

Volgens Aedes, de koepel van woningcorporaties, veroorzaakt de bevriezing van de huren een gat in de investeringsmogelijkeden ter waarde van 47 miljard euro, waardoor de geplande bouw van 170.000 sociale huurwoningen niet door kan gaan.

Huurders besparen door de bevrieizng volgens Aedes zo'n 50 euro per maand, na twee jaar. Maar door de huurtoeslag die automatisch meestijgt blijft daar gemiddeld zo'n 16 euro per maand effectieve verhoging van over, berekende de koepel.

2. Wat gaan de woningcorporaties nu doen?

De leden van Aedes, de verenging van woningcorporaties, komen vandaag in spoedoverleg bijeen en overwegen een gang naar de rechter. De corporaties hebben vier maanden geleden namelijk een afspraak gemaakt met het kabinet. 

In de 'Nationale Prestatieafspraken', die werden bekrachtigd op de Woontop, kregen de corporaties juist toestemming om de huren de komende jaren gematigd te verhogen. Ook de handtekening van minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting) staat hieronder.

De afspraken die nu in de voorjaarsnota gemaakt zijn, gaan dwars door die ondertekende afspraken heen. Dat maakt een gang naar de rechter kansrijk. Universiteiten hebben dit voorjaar een vergelijkbare rechtszaak aangekondigd tegen het ministerie van Onderwijs, na het verbreken van een bestuursakkoord uit 2022 waarin honderden miljoenen euro's financiering was toegezegd.

3. Hebben de corporaties een punt?

Deskundigen vinden van wel en zijn verbaasd. Emeritus hoogleraar woningmarktbeleid Johan Conijn (UvA) vindt dat er 'vandalisme' is gepleegd door de coalitiepartijen. 

"Het is een vorm van vandalisme als het woningbouwbeleid dat eind vorig jaar met veel trekken en sleuren in de steigers is gezet, zo voor de bus wordt gegooid." Volgens Conijn vormt de compensatie van die de corporaties krijgen van de overheid slechts 2,7 procent van het gemis aan inkomsten door de huurbevriezing.

Hoogleraar housing systems Peter Boelhouwer (TU Delft) is ook kritisch. Hij zei tegen het AD dat het kabinet beter de huurtoeslag kan verhogen als het huurders wil ondersteunen. Corporaties hebben de hogere huurinkomsten nodig om de gestegen kosten van renovatie en onderhoud te kunnen betalen.

Boelhouwer wijst er al langer op dat de overheid door belastingen veel geld verdient aan de Nederlandse woningmarkt. Zo betalen woningcorporaties jaarlijks miljarden euro's vennootschapsbelasting, ook wel winstbelasting genoemd, terwijl zij geen winst maken.

4. Zijn woningcorporaties als enige de dupe?

Nee, zegt onder meer Neprom, de bond van projectontwikkelaars. Veel nieuwbouwprojecten bestaan voor een deel uit koopwoningen, deels uit vrije sector huurwoningen en uit sociale huurwoningen. Als woningcorporaties dat sociale deel niet meer kunnen bouwen, is het voor bouwers en projectontwikkelaars vaak lastig om het plan nog van de grond te krijgen. 

Die onzekerheid heeft nu al gevolgen. Onderzoeksbureau Capital Value heeft berekend dat dit jaar de bouw van 5500 duurdere huurwoningen mogelijk niet doorgaat door als woningcorporaties zich terugtrekken uit projecten.

"Als de sociale huurwoningen wegvallen, moeten bouwplannen opnieuw worden bekeken - en dat kost tijd en zorgt voor vertraging", zegt Neprom-directer Fahid Minhas. "Wie wordt er beter van? De overheid. Die hoeft nu minder huurtoeslag te betalen omdat de huren niet stijgen. Maar dat helpt woningzoekenden natuurlijk totaal niet."

Hoogleraar Conijn vergelijkt de politiek met een pyromaan, 'die met de huurbevriezing de rest van de woningmarkt in de fik steekt'.

5. Valt er nog politieke hulp te verwachten?

Daar lijkt het tot dusver niet op. Verantwoordelijk minister Keijzer liet al weten niet blij te zijn met deze afspraken in de voorjaarsnota. En premier Dick Schoof noemde de kritiek van de woningcorporaties 'een terechte zorg'. Hij ziet dat de taak om genoeg huizen te bouwen lastiger wordt, maar het is wat hem betreft aan Keijzer om dit gesprek te voeren met de woningcorporaties.

BBB-partijleider Caroline van der Plas - partijgenoot van Keijzer - zegt dat de bouw van de woningen wel degelijk door kan gaan. "Er is nooit gezegd dat er nooit meer gebouwd gaat worden. Woningbouwverenigingen moeten gewoon gecompenseerd worden", zei Van der Plas bij WNL op Zondag.

Keijzer moet in gesprek

Coalitiepartij NSC zegt ervan uit te gaan dat er wordt vastgehouden aan de mondelinge afspraken bij het akkoord over de voorjaarsnota dat de huurbevriezing niet ten koste mag gaan van de bouw van nieuwe woningen. NSC-leider Nicolien van Vroonhoven vindt dat minister Keijzer in gesprek moet met de corporaties. Dat vindt ook VVD-leider Dilan Yeşilgöz, die erop wijst dat de bevriezing vooral een plan was van de PVV.

Diezelfde PVV is zeer blij met de bevriezing, zegt PVV-leider Geert Wilders. Hij vindt dat Keijzer zelf voor een oplossing moet zorgen.

Oppositiepartij GroenLinks-PvdA is een voorstander van huurbevriezing, maar is erg ontevreden over deze maatregel van het kabinet. "Sociale huur wordt bevroren, maar wel op een asociale manier", zegt GroenLinks-PvdA-Kamerlid Habtamu de Hoop. De partij wil een volledige compensatie voor de woningcoöperaties.

Vanavond debatteren de partijen met minister Keijzer over de kwestie.