Rust voor oververhitte woningmarkt: prijsstijgingen vlakken af in 2026
Economen van ABN Amro verwachten volgend jaar een veel lagere prijsstijging van woningen dan de afgelopen jaren. Rond de 3 procent komt er volgend jaar nog bij, denkt de grootbank. Het effect van de mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek is hierin nog niet meegenomen.
Dat staat in de nieuwe Woningmarktmonitor van ABN Amro. Ook ING (4 procent) en de Rabobank (5,5 procent) verwachten veel minder hoge prijsstijgingen dan in de afgelopen jaren. De Nederlandsche Bank (DNB) houdt het op krap 4 procent prijsgroei in 2026, dat is ongeveer de helft van de waardegroei waar huizenbezitters dit jaar van profiteren.
De oorzaken zijn divers. De belangrijkste reden is dat de lonen volgend jaar naar verwachting minder hard zullen stijgen. Dat beperkt de leenruimte die huishoudens hebben om een huis te kunnen kopen, met minder overbieden en lagere transactieprijzen tot gevolg.
Een andere belangrijke factor is de stand van de hypotheekrente, die bepaald wordt door de situatie op de internationale kapitaalmarkten. ABN verwacht dat de hypotheekrente stabiel blijft, of in 2026 zelfs licht stijgt, waardoor geld lenen duurder wordt en de huizenprijzen minder hard stijgen.
Mogelijke rentestijging
"Als gevolg van de toenemende overheidsschuld in de EU-landen zouden we in de toekomst zelfs enkele renteverhogingen voor langlopende staatsobligaties kunnen zien", zegt woningmarkt-econoom Mike Langen van ABN Amro. "Dit zou ook van invloed zijn op hypotheekrentes met een lange looptijd waardoor financiering iets duurder zou worden."
Een stijging van tussen de 3 en 4 procent is een stuk lager dan het gemiddelde van de afgelopen jaren. 2023 was een uitzondering, toen daalden de huizenprijzen vanwege de snel gestegen hypotheekrente, maar in de afgelopen tien jaar lag de gemiddelde prijsstijging rond de 7 procent per jaar. Dit jaar komt de stijging waarschijnlijk uit rond de 8 procent, verwacht Langen.
Regio wordt duurder
Een indicatie dat 2026 voor de woningmarkt een rustiger jaar wordt, is dat de prijsverschillen tussen de duurdere en de goedkopere regio's in Nederland kleiner aan het worden zijn. In steden zoals Amsterdam is zelfs sprake van lichte prijsdalingen, vanwege het sterk gestegen aanbod aan appartementen, terwijl de prijzen in landelijke gebieden nog flink door zijn gestegen.
Volgens ABN Amro is dit een indicatie dat de 'hausse op de woningmarkt' van de afgelopen jaren ten einde komt. "We zien momenteel dat de prijsverschillen tussen regio's kleiner worden, een teken dat de totale huizenprijsgroei zou kunnen vertragen."
Meerdere politieke partijen hebben het afbouwen of afschaffen van de hypotheekrenteaftrek in hun programma staan. Wat doet dat met de huizenprijzen?
Wat de banken nog niet hebben meegewogen in de prijsontwikkeling van koopwoningen, is de mogelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek.
In de verkiezingscampange is het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek een belangrijk onderwerp. Diverse partijen die op winst staan in de peilingen (CDA, D66, PvdA/GL), willen de renteaftrek in meer of mindere mate afbouwen.
Als het nieuwe kabinet daar na de verkiezingen dat ook echt toe besluit, zullen er nog extra prijs-effecten optreden, blijkt uit berekeningen van hoogleraar woningmarktbeleid Peter Boelhouwer (TU Delft).
Afbouwen hypotheekrenteaftrek
Hij verwacht dat het geleidelijk afbouwen van de hypotheekrenteaftrek de jaarlijkse prijsstijging met 1 tot 2 procent zal beperken.
"Ga je van een gemiddelde prijsstijging van 4 procent per jaar uit, dan zouden de prijzen dus jaarlijks tussen de 2 en 2,5 procent stijgen wanneer je de rente in 10 jaar afbouwt. Doe je dat in 15 jaar, dan kom je op 3 tot 2,7 procent prijsstijging per jaar door het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek."
Maar volgens Mike Langen van ABN Amro zal het nog wel even duren voordat er een nieuw kabinet zit dat eventueel ingrijpt in de hypotheekrenteaftrek en zal dat dus in 2026 nog geen groot effect hebben op de huizenprijzen.