Grote beloften, veel potentie, toch komt het splitsen van woningen niet van de grond

Een nieuwe woning zonder dat je daar een perceel grond of een een hijskraan voor nodig hebt en die ook nog eens op een klimaatneutrale manier gebouwd is. De voordelen van splitsen, het opdelen van ruime bestaande woningen in kleinere appartementen, zijn duidelijk.

Toch daalt het aantal gesplitste woningen al jaren. Volgens het CBS zijn er in de afgelopen jaren steeds minder woningen toegevoegd aan de voorraad dankzij splitsen. Waar er in 2021 nog ruim 3.600 woningen bij kwamen op deze manier, was dit aantal vorig jaar gedaald naar 2.840. Pijnlijk, want tijdens de Woontop in 2024 is juist de belofte gedaan dat er jaarlijks 10.000 huizen bij moeten komen door splitsing.

Het splitsen van woningen wordt maar weinig gebruikt, in onderstaande video zie je waarom.

Mismatch

Wat architect Sanne van Manen betreft, is die 10.000 nog een conservatief aantal. Volgens haar is de potentie van splitsen van bestaande woningen in kleinere delen nog veel groter. 65 procent van de woningvoorraad in Nederland bestaat uit ruime gezinswoningen, terwijl slechts 26 procent van de huishoudens uit vier personen of meer bestaat. Een mismatch die enorme kansen biedt, vindt ze.

"We hebben dus heel veel woningen die eigenlijk onderbewoond worden, waar veel loze ruimte is. We zouden het hele woningtekort kunnen wegwerken, alleen maar door te splitsen of te delen." Toch gebeurt het nog weinig, beaamt Van Manen.

Splitsen valt onder het lokale woningmarktbeleid en de verschillen tussen gemeenten zijn dan ook groot, zegt Van Manen. "Mensen zijn bang voor overbewoning, voor overlast. Of de parkeernorm zit in de weg, omdat niet alle bewoners dan hun auto meer langs de weg kunnen parkeren. Dat is politiek gezien heel gevoelig. De auto is de heilige koe, maar misschien is de woningzoekende iets belangrijker dan de auto."

'Alleen maar moeilijker' 

Martijn Lentze, projectontwikkelaar in Den Haag, weet er alles van. Met zijn bedrijf 070 Vastgoed heeft hij al honderden appartementen toegevoegd aan bestaande woningen en leegstaande gebouwen. Uitbouwen, optoppen of splitsen, per gebouw kijkt Lentze wat de mogelijkheden zijn. Maar terwijl hij en zijn collega projectontwikkelaars dus 10.000 woningen per jaar zouden moeten toevoegen door splitsen, gebeurt in de praktijk het tegenovergestelde.

"Het wordt alleen maar moeilijker gemaakt om te splitsen", zegt Lentze. "Vergunningen, de hogere box 3-belasting, de Wet betaalbare huur, dat maakt het heel lastig om projecten haalbaar te maken. Het is echt een veelkoppig monster."

Nog geen 3000 gesplitste woningen komen er jaarlijks bij, terwijl de belofte is om er 10.000 per jaar te realiseren.

Het zijn vooral kleinere investeerders zoals Lentze, die de woningmarkt afstruinen op zoek naar geschikte panden om te splitsen. Voor de meeste corporaties en grote bouwbedrijven is dit veel minder interessant omdat de situatie per pand anders is.

Door de invoering van de Wet betaalbare huur is splitsen minder populair onder ondernemers zoals Lentze. De meeste gesplitste woningen zijn iets kleiner en waren bestemd voor de verhuur, maar verhuren is door aangescherpte eisen vaak niet meer rendabel. "Projecten die woningen toevoegen zou je moeten stimuleren, maar de afgelopen jaren is er alleen maar gereguleerd."

Verduurzaming

Een ander voordeel is dat je splitsen kunt combineren met verduurzamen, een andere belangrijke opgave voor de huidige woonvoorraad.

Dat gesplitste woningen wat kleiner zijn dan gemiddeld is volgens Lentze geen probleem. "We hebben 3,3 miljoen eenpersoonshuishoudens die kleinere woningen nodig hebben. Bovendien: kleiner is per definitie betaalbaarder. Of dat nou koop of huur is", aldus Lentze.