Dat is schrikken: waarom gaat mijn WOZ-waarde door het dak?

Eerst een beetje achtergrond, voor we aan de vragen beginnen. Gemiddeld gaat de WOZ-waarde van Nederlandse huizen met een historische 17 procent omhoog. Hoeveel gemeentelijke belasting jij betaalt, is afhankelijk van die WOZ-waarde. Flink betalen dus, denk je wellicht. 

'Ik heb niet met goud geïsoleerd'

Sommigen trekken met de strijdbijl in de hand naar sociale media. "De WOZ-waarde van mijn huis is 66.000 euro hoger dan vorig jaar. Ik heb toch echt niet met goud geïsoleerd", schrijft ene Richard op Twitter.

Iris laat op hetzelfde platform weten even te 'willen krijsen en huilen' nu haar WOZ-waarde met 27 procent verhoogd blijkt. Een kleine greep uit een grote hoeveel berichten over hetzelfde onderwerp: die énorme stijging!

Ruud Kathmann werkt bij de Waarderingskamer. Die instantie controleert de uitvoering van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) door gemeenten. Hans André de la Porte is woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis.

Deze experts beantwoorden voor RTL Nieuws zeven vragen over de gestegen WOZ-waardes. Dan kun je daarna zelf beoordelen of krijsen en huilen écht nodig is. Spoiler: bij vraag zeven valt er misschien juist wel geld te verdienen.

1. Wat is de WOZ-waarde van een huis en hoe wordt die bepaald?

De WOZ-waarde is een schatting van de waarde van een huis op 1 januari van het jaar ervoor. Dus als je nu je WOZ-waarde binnen hebt, is dat de waarde van 1 januari 2022. Gemeentes stellen de WOZ-waardes van alle huizen binnen hun grenzen vast door gebruik te maken van computermodellen.

Bij het vaststellen van de waarde van je huis wordt onder meer gekeken voor welk bedrag vergelijkbare huizen in jouw buurt rond de peildatum, 1 januari van het vorige jaar dus, zijn verkocht.

Soms wordt ook gevraagd foto's aan te leveren van bijvoorbeeld je badkamer of keuken, zodat de waarde nauwkeuriger kan worden vastgesteld.

2. De huizenprijzen dalen toch juist, waarom gaan de WOZ-waardes dan toch door het dak?

Dat heeft ermee te maken dat de WOZ-waarde dus eigenlijk een jaar achterloopt. Wat je huis waard was op 1 januari 2022, is nu dus net vastgesteld.

Ruud Kathmann van de Waarderingskamer: "Op die peildatum was de huizenmarkt echt nog een heel ander verhaal. Oververhit, met grote prijsstijgingen en overbieden was heel normaal. De invloed van die bijzondere periode zien we nu terug in de WOZ-waardes."

3. Als de WOZ-waarde van mijn huis flink stijgt, ga ik dan ook automatisch veel meer belasting betalen?

De eigen belastinginkomsten halen gemeenten vooral uit de onroerendezaakbelasting (OZB). Die OZB is een percentage van de WOZ-waarde van je huis.

Maar, vertelt André de la Porte: "Gemeenten hebben die tarieven verlaagd. Ze kijken naar wat ze aan middelen nodig hebben om voorzieningen voor hun inwoners te betalen. Ook zij hebben te maken met stijgende kosten en inflatie en er mag geen begrotingsgat ontstaan. Maar de OZB stijgt zeker niet net zo hard als de WOZ. Onderaan de streep is de aanslag meestal een paar procent hoger dan vorig jaar." Dat zal waarschijnlijk gaan om enkele tientjes.

Morgen komt de Vereniging Eigen Huis met een actueel overzicht van de woonlasten per gemeente. "Er zijn stijgers, maar ook gemeenten waarin de woonlasten zelfs dalen. Over het algemeen levert het een heel gematigd beeld op."

4. Wanneer is de WOZ-waarde van je huis misschien echt te hoog ingeschat?

"Eén vraag is daarbij echt belangrijk", vertelt Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. "Als jij het huis waarin jij nu woont, had verkocht op 1 januari 2022, had jij er dan de WOZ-waarde voor gekregen?" Als het antwoord is: ja, dat bedrag – of zelfs nog meer – zou ik ervoor hebben gekregen, dan is je WOZ-waarde niet te hoog.

Ruud Kathmann: "In de eerste maanden van 2022 stegen de prijzen nog hard. De top zat ergens in het midden van het jaar. Op 1 januari 2022 was de markt niet zo heel veel anders dan nu. Kijk dus naar het bedrag op jouw nieuwe WOZ-beschikking (die brief van de gemeente waar je misschien zo van schrok) en vraag je af: als ik mijn huis nu verkoop, krijg ik dit bedrag er dan voor? Zo ja, dan is de waarde niet te hoog."

5. Kan ik zelf onderzoeken of mijn WOZ klopt?

"Bel je gemeente en vraag om uitleg", is het eerste advies van Kathmann. "Gemeenten maken voor elke woning een taxatieverslag en kunnen je vertellen waar je dat kunt vinden. Ze zullen je daarvoor misschien verwijzen naar MijnOverheid.nl. In zo'n verslag staat van een paar woningen in jouw buurt voor welk bedrag ze rond 1 januari 2022 zijn verkocht."

Vraag jezelf vervolgens af of die woningen ook echt vergelijkbaar zijn. Misschien heb jij een aanbouw, gloednieuwe keuken, zonnepanelen, noem maar op. Of misschien zit er juist een grote scheur in je gevel, kan ook.

Kathmann wijst ook op de website van de Waarderingskamer met veel informatie op het WOZ-waardeloket dat voor iedereen toegankelijk is. "Daarin kun je de WOZ-waardes zien van alle huizen in jouw huis of buurt. Nog meer vergelijkingsmateriaal dus."

Het Kadaster raadplegen is een van de tips die staan op de website van Vereniging Eigen Huis. In dat Kadaster kun je, tegen betaling van een paar euro, koopsommen vinden van huizen in jouw postcodegebied in de afgelopen jaren. André de la Porte: "En we hebben online een snelle gratis WOZ-check, waaruit blijkt of bezwaar maken zin heeft."

6. Ik zie dat er bedrijven zijn die gratis bezwaar voor mij willen maken. Handig?

Veel gemeenten hebben een standaard bezwaarformulier, dat je volgens Kathmann prima zelf kunt invullen. "Dat is echt niet heel ingewikkeld."

Mocht je toch een bedrijf willen inschakelen, dan is het goed om te weten wat het verdienmodel van die bedrijven is: "Als zo'n bedrijf in het gelijk wordt gesteld, moet jouw gemeente dat bedrijf een redelijk riante vergoeding betalen, van rond de 700 euro."

Dit kan, als veel bezwaarmakers gelijk krijgen, best in de papieren lopen. "Uiteindelijk betalen wij dat dan toch zelf als belastingbetalers weer terug." Maak je zelf bezwaar, dan heb je vaak veel sneller uitsluitsel, weet Kathmann. Voor bedrijven is de procedure langer. Die 700 euro krijg jij als bezwaarmaker niet. Het is een vergoeding voor het werk dat een bedrijf er voor jou in heeft gestopt.

Eerder maakte RTL Z onderstaande video over de kosten van massaal WOZ-bezwaar voor gemeenten. 

7. Boven in dit artikel staat dat een hoge WOZ-waarde mij misschien geld oplevert. Hoe zit dat?

Dat is vooral interessant voor mensen die vrij recent een nieuw huis hebben gekocht en nog een hoge hypotheekschuld hebben, vertelt Kathmann: "Is jouw woning nu ineens veel meer waard dan het bedrag van je actuele hypotheekschuld, dan is je hypotheekverstrekker wellicht genegen je hypotheekrente te verlagen. Je bent dan een minder groot risico."

Of die hypotheekverstrekker wil verlagen, hangt af van de hypotheekvoorwaarden waarvoor je hebt getekend, zegt Kathmann. "Maar het kan in bepaalde gevallen een voordeel opleveren van 100 tot 200 euro per maand. Zoveel gaat je OZB niet omhoog: winst dus."

Tot slot wijst André de la Porte nog op het 'eigenwoningforfait'. Dat is een percentage van je WOZ-waarde dat door de Belastingdienst wordt opgeteld bij je inkomen. Je betaalt daar dus belasting over. "Het percentage van de WOZ-waarde dat hiervoor wordt bijgeteld, is verlaagd van 0,45 naar 0,35 procent om de stijging van de woningwaardes te compenseren. Zelfs bij een stijging van je WOZ-waarde die nog hoger is dan 17 procent, ga je dat niet heel zwaar voelen in je belastingaanslag."