Tienduizenden sociale huurwoningen in slechte staat en soms rijp voor de sloop

Ernstige gebreken, onomkeerbare veroudering of zelfs technisch rijp voor de sloop. Minstens 80.000 sociale huurwoningen in Nederland zijn in matige tot zeer slechte conditie. Dat zijn meer woningen dan er in totaal staan in steden als Enschede, Maastricht of Nijmegen.

Condities sociale huurwoningen Nederland

Het levert regelmatig problemen op voor zittende huurders, die bijvoorbeeld te maken krijgen met lekkages, beschimmelde muren en plafonds, onbegaanbare balkons of rottende kozijnen.

Onafhankelijk

De onderzoeksredactie van RTL Nieuws analyseerde gegevens van de Autoriteit woningcorporaties, aangeleverd door corporaties zelf, waaruit blijkt dat 1 op de 25 sociale huurwoningen waarvan een zogeheten conditiescore bekend is in matige tot zeer slechte conditie is. 

Zo'n conditiescore wordt vastgesteld door een onafhankelijk inspecteur. Roel Warringa is een van hen. Hij toetst de technische staat van gebouwen en complexen volgens de Nederlandse Norm (NEN), waaraan hij zelf meeschreef.

'2 ideale score'

"Scores worden objectief vastgesteld door experts in het veld. De ideale score is een score rond conditie 2. Dat betekent een goede conditie." Bij een score van 3 is volgens Warringa op korte termijn wel een ingreep nodig, bij 4 gaat het echt om flinke ingrepen. "Dan moet je er aan denken dat die woning binnenkort groot onderhoud nodig heeft. Binnen 0 tot 3 jaar."

Volgens Warringa hoeft het heel vaak niet zover te komen. Ook niet als een woning verouderd is. "Als men voldoende op tijd ingrepen pleegt, kan het niet naar een 5 of 6 afzakken, en maar incidenteel naar een 4."

Bovendien is tijdig onderhoud beter voor de portemonnee, stellen Warringa en andere deskundigen die RTL Nieuws sprak. Zij wijzen erop dat afwachten vanwege duurdere ingrepen uiteindelijk veel hogere kosten en ontevreden klanten met zich meebrengt. 

Grote verschillen tussen corporaties

Streven naar een conditiescore van 2 en voorkomen dat woningen in 4 terechtkomen is volgens inspecteurs een goed uitgangspunt voor corporaties. Bij ruim 80 corporaties in het land lijkt dat goed te lukken: zij hebben geen enkele woning in matige, slechte of zeer slechte conditie.

Maar dat geldt zeker niet voor alle corporaties. Zo valt bijna de helft (49 procent) van alle woningen van corporatie Woonstad Rotterdam in categorie 4 tot 6 (matig tot zeer slecht). En ook bij Woningbedrijf Velsen en ProWonen valt een aanzienlijk deel van het bezit (44 procent) in die categorieën.

Wat is een conditiescore?

De conditiescore van een woning geeft aan in hoeverre gebouwen of onderdelen daarvan aan onderhoud toe zijn. De score wordt door inspecteurs vastgesteld met behulp van een onafhankelijke norm (NEN 2767).

Verschillende onderdelen van een woning of complex, zoals de fundering, het dak en technische installaties, worden door de inspecteur bekeken waarna er per onderdeel een score van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht) wordt gegeven. Alle beoordeelde onderdelen samen vormen de conditiescore van een woning of complex.

'Vertekend beeld' 

Volgens Woonstad Rotterdam geven de cijfers, die de corporatie overigens zelf verstrekte aan de Autoriteit woningcorporaties, een vertekend beeld van de staat van onderhoud. Omdat volgens de corporatie de conditiescore pas verbetert als al het geplande onderhoud heeft plaatsgevonden. Van vervanging van de kozijnen tot schilderwerk. En dat gebeurt niet allemaal tegelijk, laat de corporatie weten in een reactie.

Wel stelt Woonstad Rotterdam dat het meer zou willen investeren in een goed onderhoudsniveau voor al haar woningen. "Er zijn te veel maatschappelijke opgaven en te weinig middelen om nog krachtiger op het verhogen van het onderhoudsniveau in te zetten."

1 op 3 ervaart achterstallig onderhoud

Een slechte conditie kan leiden tot gevaar of flinke aantasting van het woongenot. En dat laatste komt veel voor. Meer dan 1 op de 3 huurders (36 procent) van woningcorporaties ervaart achterstallig onderhoud, blijkt uit cijfers van koepelorganisatie Aedes. In de regio's Rotterdam en Den Haag is dat aandeel nog hoger.

Regelmatig worden corporaties ook op de vingers getikt voor ernstige onderhoudsgebreken, blijkt uit cijfers van de Huurcommissie. In de afgelopen 3 jaar legde de Huurcommissie bij corporaties 656 keer huurverlaging op vanwege slecht onderhoud. Voor de huurders betekende dit meestal een verlaging van de huur van enkele honderden euro's per maand.

De uitspraken hadden betrekking op woningen in het hele land. Dat is goed te zien op onderstaande kaart met alle adressen waarbij de Huurcommissie tussen 2018 en 2020 ernstige gebreken heeft vastgesteld en de huur verlaagde.

Deze huurders kregen huurverlaging na ernstige gebreken

'APK voor woningen'

De Woonbond stelt in een reactie op de cijfers dat er nog veel te verbeteren valt in onderhoud. De belangenorganisatie voor huurders pleit daarom voor een APK voor woningen. "We vinden het heel normaal dat een auto veilig moet zijn op de weg, maar bij een woning malen we daar niet om. We zouden graag een periodieke keuring op woningkwaliteit zien."

Daarmee hoopt de Woonbond ook meer zicht te krijgen op de staat van onderhoud van huurwoningen buiten de corporaties. "Dat is een black box, want er is daar geen autoriteit om een vinger aan de pols te houden over woningcondities."

In verband met verduurzaming van woningen wordt door woningcorporaties de komende jaren een renovatiegolf verwacht. "Een goede kans om woningen te verbeteren, maar geen reden om gebreken aan woningen tot die tijd niet te verhelpen. Dat is namelijk gewoon de plicht van een verhuurder", aldus woordvoerder Marcel Trip van de Woonbond.

'Niet onbewoonbaar maar op' 

Branchevereniging van woningcorporaties Aedes erkent dat een deel van de - vooral oudere - woningen niet meer voldoet. "Op enig moment zijn ze 'op'. Het wil niet zeggen dat deze woningen onbewoonbaar zijn. Ze hebben gewoonweg niet meer de kwaliteit die wij anno 2021 willen aanbieden aan de huurder."

Aedes wijst erop dat een deel van deze woningen op de nominatie staat voor sloop. Jaarlijks gaan zo'n 9.000 woningen onder de slopershamer. De branchevereniging wijst verder net als Woonstad Rotterdam op een gebrek aan financiële middelen om aan alle wensen, waaronder goed onderhoud, te voldoen.

"De beschikbare financiële middelen van corporaties staan continu onder druk. Omdat je als corporatie elke euro uiteraard maar één keer kunt uitgeven, is het belangrijk om bij de beoordeling van ieder complex na te gaan of renovatie nog steeds een reële optie is, of dat wellicht sloop en nieuwbouw meer op zijn plaats is."