Huizenprijzen dalen (hard) in Canada en Australië, volgt Nederland?
De huizenmarkt zou zomaar eens flink kunnen afkoelen. Dat lijkt althans als je naar de huizenmarkten van landen als de Verenigde Staten, Canada en Australië kijkt. Want daar dalen de prijzen al. Zal Nederland volgen en zo ja, gaan we dan richting een huizencrisis?
Een Amsterdams krot voor een tonnetje of 8. De afgelopen jaren was dat nauwelijks meer uitzonderlijk te noemen. De vraag is: gaan de huizenprijzen nog veel verder stijgen of was dit het wel? Afgelopen week werd bekend dat mensen die op zoek zijn naar een woning steeds meer keuze krijgen: er staat iets meer te koop.
En meer aanbod, betekent dat de kans op minder snel stijgende of zelfs dalende prijzen groter wordt. In sommige regio's is al sprake van stabilisatie of zelfs lichte daling, zoals in Rotterdam. In de meeste regio’s is dat nog niet het geval.
Daling van 14 procent
Hoe anders is dat in het buitenland. We noemen Canada. De grootste stad van het land, Toronto, ziet de huizenprijzen in elkaar zakken. De gemiddelde prijs waarvoor een huis nu wordt verkocht, ligt 14 procent lager dan in afgelopen februari. Ook in de Verenigde Staten lijken de prijzen niet meer zo hard te stijgen.
In Australië hetzelfde beeld. Voor de tweede maand op rij is de gemiddelde huizenprijs daar gezakt. Tot slot noemen we Nieuw-Zeeland. Daar gingen de prijzen het afgelopen kwartaal met 2,3 procent achteruit. Dat is de grootste daling in 13 jaar tijd.
Vorig jaar was het nog gekte in andere landen en daar maakte RTL Nieuws een video over:
Wat is de oorzaak van die prijsdalingen? Het sleutelwoord: de rente. Specifiek de rente als gevolg van dat andere sleutelwoord: inflatie. Want we weten allemaal: die boodschappenkar bij de supermarkt is een stuk duurder geworden, je energierekening heeft je mogelijk de stuipen op het lijf gejaagd en sommige huizen zijn megaveel waard geworden.
De inflatie rijst zo de pan uit, dat het een probleem is geworden. Daarom hebben veel nationale banken de rente verhoogd. Dat maakt het voor jouw bank duurder om geld te lenen. En dat berekenen ze door aan bedrijven en mensen die klant bij hen zijn.
Hogere hypotheekrente
Wil je een huis kopen en klop je bij de bank aan, dan vraagt die een hogere hypotheekrente. Je bent dan voor hetzelfde huis meer geld kwijt, vanwege die rente. En daardoor wordt het minder aantrekkelijk om een huis te kopen. De vraagt neemt af en daardoor dalen de prijzen en dus de inflatie.
De centrale banken van Canada, de Verenigde Staten, Australië en Nieuw-Zeeland hebben de rente al verder en vaker verhoogd dan wij in Europa. De Europese Centrale Bank (ECB) doet dat deze maand voor het eerst. De rente stijgt met een half procent van -0,5 naar -0.25.
Dat valt in het niet bij bijvoorbeeld Australië. Daar wordt de rente aankomende week voor een derde keer verhoogd, naar plus 2,5 procent.
Amerika gaat verder
Ook de Amerikaanse centrale bank is tot nu toe verder gegaan dan Europa. Na een aantal verhogingen, schommelt de rente daar nu rond de 1,75 procent. "Daardoor zien we de huizenmarkt afkoelen", zegt Philip Marey tegen RTL Nieuws. Hij is econoom bij Rabobank en gespecialiseerd in onder andere de Amerikaanse huizenmarkt.
"Maar door de renteverhogingen, stevenen de Verenigde Staten af op een recessie. Die kan je normaal afwenden door de rente te verlagen. Maar dat kan nu niet, omdat eerst de inflatie uit de economie moet worden geperst." Met andere woorden: het is of de inflatie beteugelen of een recessie te lijf gaan.
'Australische huizenprijzen zakken 20 procent'
Dat is ook een dilemma waar landen als Canada, Australië en Nieuw-Zeeland voor staan. Vooralsnog zie je dat er wordt gekozen voor het beperken van de inflatie. En daardoor verwachten Australische experts dat de rente kan oplopen tot een kleine 3 procent en dat de gemiddelde huizenprijs misschien wel 20 procent zakt.
Zijn deze landen nou een goede graadmeter voor wat Nederland te wachten staat? Ergens wel, laat Rabobank-econoom Nic Vrieselaar weten aan RTL Nieuws. "De genoemde Engelstalige landen hebben eenzelfde soort economie als Nederland. Met vergelijkbare regelgeving en contracten als het gaat om de huizenmarkt."
Je zou verwachten dat Nederland hetzelfde lot te wachten staat als de Engelstalige landen, maar er zijn ook verschillen. "Zo wordt het rentebeleid in Nederland bepaald door de ECB. En die legt hetzelfde rentepercentage vast voor Nederland en Duitsland en Italië en al die andere landen. Dat percentage kan gunstig zijn voor Italië, maar niet voor Nederland. Terwijl ze in landen als Australië en Canada veel gerichter een rentepercentage kunnen vaststellen voor dat specifieke land."
Of een hogere ECB-rente dan ook echt voor lagere huizenprijzen in Nederland gaat zorgen, is daardoor moeilijk te voorspellen. Ook omdat niet duidelijk is wat er in de rest van het jaar met de rente gedaan wordt en of de werkloosheid zal oplopen of niet.
'Prijzen stagneren in 2023'
Vrieselaar zegt er het volgende over: "In onze meest recente huizenmarktvoorspellingen gaan we ervan uit dat de hypotheekrente later dit jaar weer wat kan afnemen en dat de werkloosheid beperkt zal oplopen. In dat geval denken we dat de huizenprijzen eerst nog gaan stijgen, maar in 2023 stagneren. Maar mocht de rente hoog blijven of hoger worden en de werkloosheid sterker oplopen, dan gaan we uit van (harde) prijsdalingen."
En dan het woord waar niemand op zit te wachten: huizencrisis. Die is niet uitgesloten. "Als de huizenprijzen eenmaal gaan dalen, dan zullen veel mensen wachten met kopen", zegt Vrieselaar. "Met als gevolg dat de prijzen nog harder gaan dalen. Dat brengt het risico van een huizenmarktcrash met zich mee."
Huizenmarkt niet te groot maken
"Die crash kan dan uitstralen naar de rest van de economie. Mensen krijgen dan namelijk minder vertrouwen en minder zin om geld uit te geven. Daarom is het zo belangrijk dat de huizenmarkt niet te veel door beleidsmakers wordt gebruikt om welvaart mee te creëren. Om besmettingsgevaar voor de echte economie te voorkomen."
De positievere noot
Het is niet alleen maar kommer en kwel. Eerder in het artikel kwam de verwachting van een Australische expert aan bod. Hij zei dat de huizenprijzen tot wel 20 procent kunnen zakken. Maar is 20 procent eigenlijk veel?
Nic Vrieselaar: "In 2008, aan het begin van de grote economische crisis, ging de gemiddelde huizenprijs in Nederland met zo'n 21 procent omlaag. En daarmee terug naar het niveau van zes jaar daarvoor. Zakken de huizenprijzen nu met dat percentage in, dan gaan we slechts terug naar het niveau van januari vorig jaar."
"Dat laat zien hoe erg de prijzen zijn geëxplodeerd de afgelopen jaren. Een teruggang van zo'n 20 procent zou je daarom bijna een gezonde correctie kunnen noemen. En bovendien zullen starters er ook niet verdrietig om zijn."