Verplicht funderingslabel zorgt voor onrust: 'Klopt in veel gevallen niet'
Het funderingslabel, dat vanaf volgend jaar verplicht is, moet duidelijkheid geven over de basis van een woning. De afgelopen weken heeft het echter vooral voor onrust en verwarring gezorgd. Het label klopt in veel gevallen namelijk niet, stellen deskundigen.
Het label is ontwikkeld door het Kenniscentrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF).
"We zien dat woningen waarmee niets aan de hand is, een label D of E krijgen", zegt Maarten Kuiper, ingenieur bij Wareco. Het bedrijf is gespecialiseerd in water-, bodem- en funderingsonderzoek, vaak in opdracht van gemeenten en woningbouwcoöperaties.
Risico onterecht groot
Hij werd afgelopen week overstelpt met klachten van gemeenten en woningbezitters die constateerden dat het KCAF-label er vaak compleet naast zat.
Kuiper en zijn collega's vergeleken de labels met hun eigen onderzoeken en signaleerden grote onnauwkeurigheden. "Wij hebben harde data van panden: archieftekeningen, funderingsinspecties, grondwatermetingen en zeer gedetailleerde grondwatermodellen. Dan zien we dat in veel dorpen en steden het risico onterecht groot is berekend."
Vanaf half oktober was het label van elk pand in Nederland op te vragen. Bij een woning met label A is er niets aan de hand, bij label D of E zijn er grote risico's op verzakking.
Het label is overigens niet door de overheid bedacht of verplicht gesteld, zoals het energielabel.
Volgens het KCAF hebben een miljoen woningen funderingsproblemen, waarvan 250.000 urgent. Dat zijn vaak woningen die voor 1970 gebouwd zijn op houten palen. Door een lage grondwaterstand staan de palen soms lange tijd droog waardoor ze gaan rotten.
Precieze schade
Het label zorgde voor veel onrust. Een verkeerd label kan grote gevolgen hebben voor wie bijvoorbeeld een woning wil kopen of verkopen. Herstelkosten lopen al gauw in de tienduizenden euro's en dat heeft invloed op de verkoopprijs.
"Veel woningeigenaren schrokken zich lam", vertelt woordvoerder Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis. "We kregen veel verontruste telefoontjes. Omdat er ook herstelkosten bij vermeld werden, soms tot honderdduizenden euro's, kregen de mensen de indruk dat dat per pand berekend was."
Maar dat kan volgens hem niet zolang je niet onder de grond kijkt. "Het KCAF heeft veel kennis en de modellen worden steeds beter, maar net zoals je een boot uit het water moet tillen om de romp te inspecteren, moet je bij een woning gaan graven om de precieze schade vast te stellen. Het hoogst haalbare is het in kaart brengen van de risico's op wijk of straatniveau."
Dat stelt ook Kuiper van Wareco. "Het is heel goed dat er meer aandacht komt voor de funderingsproblematiek. Maar op basis van de beschikbare data die worden gebruikt, is het niet mogelijk om er per pand een label op te plakken."
Gefronste wenkbrauwen
Hij ziet twee onnauwkeurigheden in de modellen van het KCAF: het funderingstype klopt soms niet en het grondwaterpeil wordt vaak verkeerd vastgesteld.
Zo staat in Delft de grondwaterstand volgens het label 6 meter onder het maaiveld. "Uit onze eigen metingen komen we gemiddeld op 1 meter." Ook bij gemeenten waar veel funderingsproblemen zijn leidden de labels tot gefronste wenkbrauwen.
Accurate informatie
De gemeente Haarlem werkt zelf aan een kaart die op grond van oude bouwtekeningen en eigen funderingsonderzoek een nauwkeuriger beeld moet geven. Zaanstad heeft een funderingskaart met de risico's per gebied en straat. Via een meetboutensysteem wordt bijvoorbeeld de ontwikkeling van verzakkingen bijgehouden. "Die informatie is veel accurater, maar is door het KCAF niet gebruikt," zegt een woordvoerder.
Zorgvuldiger inschatten
Het KCAF erkent dat niet alle labels juist zijn. Het openbaar maken van de labels was volgens directeur Dick de Jong bedoeld om de modellen nauwkeuriger te krijgen.
"Het was een testfase. We hoopten dat mensen correcties zouden doorgeven en dat is op grote schaal gebeurd. We hebben 3000 meldingen gekregen. Ook met gemeenten zijn we nu in contact om heel precieze data aan te leveren waardoor we het risico zorgvuldiger kunnen inschatten."
Kwaliteit verbeteren
Vanwege de enorme stroom reacties, werd de site binnen twee weken offline gehaald. De Jong denkt dat met alle reacties het mogelijk moet zijn om in het voorjaar het label opnieuw openbaar te maken. "We zijn nu heel druk bezig om de kwaliteit van de labels te verbeteren zodat we straks niet voor 90 of 95 procent goed zitten maar voor 100 procent."
De indeling wordt waarschijnlijk eenvoudiger. De kleuren groen, oranje en rood-labels moeten dan een indicatie geven over de risico's. Voor taxateurs is er een - verplichte - uitgebreidere rapportage beschikbaar.
