10 jaar na Lehman: huizenprijzen weer torenhoog, maar bubbel nu ver weg
Het was één van de oorzaken voor de kredietcrisis die precies tien jaar geleden begon: de opgeblazen woningmarkt. De enorme prijsstijging van huizen en het gemak waarmee (Amerikaanse) banken hypotheken verstrekten zorgden voor een bubbel die zijn weerga niet kende. Maar hebben we er tien jaar later wat van geleerd? We vroegen het aan hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer van de TU Delft.
Met zo'n oververhitte woningmarkt: staat ons een nieuwe crisis te wachten?
"Nee, ik zie dat van tien jaar geleden niet snel weer gebeuren", vertelt Boelhouwer. Daarvoor is er te veel veranderd. Natuurlijk is de woningmarkt mede schuld aan de enorme kredietcrisis, maar dat komt met name door de banken. Die handelden in vreemde hypotheekconstructies en daar ging het volledig mis."
Maar de tijd dat de banken het voor het zeggen hadden op de woningmarkt is voorbij. En daardoor is de kans op zo'n crisis van toen ook gering. "De hypotheekmarkt is overgenomen door pensioenfondsen en verzekeraars. De risico's zijn daar veel kleiner."
Banken kwamen tien jaar geleden massaal geld tekort toen bleek dat hypotheken niet meer konden worden terugbetaald. "Pensioenfondsen hebben dekking zat. Gelukkig hebben we nu die andere partijen. Ook is er veel regulering bijgekomen."
Maar de huizenprijzen zijn het niveau van voor de crisis voorbij. Dat is toch ongezond?
Nee, zegt Boelhouwer, want er is geen sprake van speculatie of van een zeepbel. "Je kunt nog goed de fundamenten verklaren dat de huizenprijzen stijgen." Het belangrijkste fundament is de lage hypotheekrente. "Die is zó laag, daar past een hogere woningprijs bij. Als de rente gaat stijgen naar 4 of 5 procent krijg je reactie. Maar dat is geen bubbel die knapt."
Heeft de woningmarkt geleerd van de kredietcrisis?
Inmiddels is de woningmarkt in Nederland hersteld van jarenlange ellende. Maar dat heeft hier veel langer geduurd dan waar ook in Europa. Dat we nu nog spreken over de zware crisis, komt grotendeels doordat de woningmarkt hier tot 2013 in de problemen zat, terwijl het in een groot deel van de rest van Europa weer goed ging.
Boelhouwer geeft daar de Nederlandse politiek de schuld van. "We hebben een ongelofelijke fout gemaakt in 2011, dus eigenlijk hebben we er weinig van geleerd." Terwijl we de crisis nog maar nauwelijks achter ons hadden liggen, werden de teugels van de woningmarkt hard aangetrokken.
De eisen om een hypotheek te krijgen werden strenger en het bedrag dat maximaal geleend mag worden is fors gedaald. Het zorgde ervoor dat een huis kopen lastiger werd. "We hadden toen de markt moeten ondersteunen, maar we hebben zwaar de rem erop gezet."
"Ze waren bang voor een nieuwe crisis. Maar de maatregelen kwamen op een verkeerd moment, waardoor onze woningmarkt juist in een vreselijke crisis terechtkwam." Tussen 2011 en 2013 daalden de prijzen met 14 procent, terwijl ze tussen 2008 en 2011 maar met 6 procent daalden. Wat dat betreft raakte deze tweede crisis onze woningmarkt veel harder.
Wat deed dat met de hele economie in die tijd?
"De huizenmarkt heeft een enorm effect op de economie. Er zijn enorme hoeveelheden geld mee gemoeid." Er werd nauwelijks meer gebouwd, waardoor honderden bedrijven failliet gingen en duizenden mensen op straat kwamen te staan.
Ook het consumentenvertrouwen ging bergafwaarts. Bang voor slechtere tijden werd er vooral gespaard. Je moest er immers niet aan denken dat ook jouw huis onder water zou komen te staan.
Wat hebben we daarvan geleerd?
De crisis op de woningmarkt toonde opnieuw het belang van anticyclisch beleid aan. Terwijl het door de kredietcrisis al een aantal jaar slecht ging op de woningmarkt, koos de politiek voor strenge maatregelen, waardoor de markt een nog hardere schop kreeg.
Boelhouwer denkt niet dat de politiek er heel veel van geleerd heeft. Nu het zo goed gaat op de woningmarkt, zou er - anticyclisch gezien – afgeremd moeten worden. "Maar dat gebeurt niet. Nu zou je bijvoorbeeld de hypotheekrente sneller kunnen afbouwen, zodat de vraag naar woningen beperkt wordt."
Stel, die crisis was er nooit geweest. En de huizenprijzen waren na 2008 vrolijk door blijven stijgen. Hoe duur zou een huis nu dan wel niet zijn?
"Dat is moeilijk om aan te geven. Ik denk dat de huizen nu 10, 20 procent duurder zouden zijn. Als je kijkt naar onze modellen, gaan de prijzen de komende jaren behoorlijk doorstijgen. Dat is gevaarlijk." Hij waarschuwt dat een nieuwe crash van de woningmarkt dan niet uitgesloten is. Door de veranderingen op de hypotheekmarkt van de afgelopen jaren, zijn de risico's voor de banken - en daarmee een crisis zoals we die kennen van een paar jaar terug - dus wel kleiner.
Ook hier wijst de hoogleraar op het belang van anticyclisch beleid. "Het kan namelijk weer hard vallen." Anticyclisch beleid kan de enorme fluctuaties op de woningmarkt tegengaan. "Je wil geen fluctuaties. Dat zijn risico's voor de woningmarkt. Je moet stabiele prijzen hebben die net iets stijgen boven de inflatie." Wat dat betreft hebben we tien jaar later weinig geleerd.