Wordt de huizenmarkt ooit weer eerlijk? Deze ondernemers denken de oplossing te hebben

Maurits Grosfeld is oprichter van House.nl, een platform waarop je je huis kunt verkopen met een 'open veiling', waarbij elk bod openbaar is. "Kopers krijgen dan een eerlijke kans. Verkopers een hogere verkoopopbrengst", zegt hij in gesprek met RTL Z.

Lourens Pel startte begin dit jaar met Eerlijk Bieden, een ander platform, waarbij biedingen tijdens de verkoop wel geheim blijven. Maar na het sluiten van het voorlopig koopcontract krijgt elke potentiële koper te horen wat de andere biedingen waren. "We zijn een tussenpersoon tussen de kandidaat en de makelaar. Je kunt ons zien als een soort notaris."

410.000 euro

Er moet iets gebeuren om de problemen op de krappe woningmarkt aan te kaarten, vinden ze allebei. De huizenmarkt is bijzonder krap en breekt record na record. Vorige week noteerde makelaarsclub NVM een gemiddelde huizenprijs van 410.000 euro, voor een bestaande woning.

'Het moet transparanter'

Demissionair minister van Wonen Kajsa Ollongren (D66) wil dat het biedingsproces transparanter wordt. "Alleen op die manier kunnen we voorkomen dat dit soort praktijken zich in de toekomst blijven voortdoen", schrijft Ollongren in een brief aan de Kamer, naar aanleiding van klachten van huizenkopers.

Hoe? Dat is nog een vraagteken. 'In het bepalen van de te nemen stappen' wil Ollongren kijken naar de initiatieven van brancheverenigingen als NVM, VBO Makelaars en VastgoedPRO, die zelf bezig zijn met het ontwikkelen van tools op dit vlak.

De gekte op de huizenmarkt heeft verschillende oorzaken: een gebrek aan aanbod, extreem lage rente en een rits fiscale en financiële regelingen die een prijsopdrijvend effect hebben.

Maar een deel van de frustratie richt zich ook op makelaars. Bij een meldpunt van de Vereniging Eigen Huis over oneerlijke biedingspraktijken van makelaars kwamen honderden klachten binnen, van kopers en verkopers die zich benadeeld voelen door hun makelaar.

Prijzen opdrijven

Bijvoorbeeld omdat biedingen werden achtergehouden. Of makelaars die kopers tegen elkaar uitspelen en zo de prijs verder en verder opdrijven.

De initiatieven van Grosfeld en Pel klaren de boel op, door het biedingsproces weg te halen bij makelaars, te digitaliseren en te openbaren.

House.nl, van Grosfeld, gaat daarin het verst. Iedereen die een bod doet weet wat de andere biedingen zijn, waardoor een huis als het ware geveild wordt en per opbod wordt verkocht. De stapjes tussen de verschillende biedingen worden daardoor kleiner.

"In het huidige systeem heb je misschien wel duizenden of tienduizenden euro's overboden, terwijl dat niet nodig was", legt Grosfeld uit. Want je weet nooit hoeveel de nummer 2 had geboden. "Het verschil tussen de hoogste en de een na hoogste bieder wordt in ons systeem dus gematigd. En kopers kunnen zelf beslissen of ze daarin mee gaan of niet, omdat ze precies zien wat andere potentiële kopers doen."

Verkopersmarkt

Een overdaad aan transparantie heeft ook nadelen, volgens Lourens Pel van Eerlijk Bieden. "Open bieden floreert in een verkopersmarkt, want kopers zullen dan snel tegen elkaar opbieden. Maar bij een recessie valt zo'n systeem snel door de mand. Als je ziet dat er minder gegadigden zijn zul je minder bieden. Het prijsopdrijvende effect werkt dan omgekeerd."

Bij Eerlijk Bieden gaat het daarom net even anders. Hier blijft tot het verstrijken van de drie dagen bedenktijd na het sluiten van het voorlopig koopcontract geheim wat de andere biedingen waren. Maar alle kandidaatkopers krijgen na afloop wel een overzicht. "Die kunnen dus achteraf zien: zoveel euro zat ik ernaast, of anderen hadden betere voorwaarden. Zo geven we de consument meer inzicht", aldus Pel.

Gewapend met meer kennis van de lokale markt zou je beter in staat moeten zijn bij een volgend bod wel je slag te slaan.

Verdienmodel

Zelf houden de ondernemers er natuurlijk ook iets aan over. Bij House.nl betalen verkopers een vast tarief voor de diensten van het bedrijf van Grosfeld. Bij Eerlijk Bieden zijn het de makelaars die een software-licentie afnemen voor een maandelijks bedrag.

Beiden omschrijven ze hun bedrijf als een 'keurmerk', waarmee makelaars zich kunnen onderscheiden van de concurrentie. Door gebruik te maken van onafhankelijke biedingstools en -processen kunnen ze duidelijk maken 'eerlijk' te werken.

Makelaars zijn niet altijd blij met de komst van onafhankelijke partijen, deels omdat het suggereert dat de beroepsgroep in grote getale niet eerlijk te werk zou gaan. Die suggestie wordt verworpen door de NVM, de grootste beroepsorganisatie van makelaars.

Boos

"Ik maak me boos over negatieve berichtgeving, gebaseerd op ervaringen van mensen die niet hebben kunnen kopen", liet Lana Gerssen (NVM vakgroep Wonen) bij de presentatie van de kwartaalcijfers van de NVM weten. "Onze makelaars zijn professionele dienstverleners."

Makelaars zijn ook niet blij met nieuwe, digitale tussenpersonen, omdat ze een deel van de werkzaamheden van makelaars uit handen nemen. "Uiteindelijk zullen er dan minder makelaars zijn, dat klopt", geeft Grosfeld toe. "Een makelaar wordt optioneel, als je het hele verkoopproces kunt digitaliseren."

'Verwacht geen wonderen'

Een transparanter biedingsproces gaat de problemen op de woningmarkt niet oplossen. Bij een hoorzitting in de Tweede Kamer over dit onderwerp, begin juli, nuanceren hoogleraren Marc Francke (UvA) en Matthijs Korevaar (Erasmus Universiteit) het effect van transparantie. Ook Pel en Grosfeld waren bij die bijeenkomst.

"In de huidige markt zijn nu eenmaal veel kopers op zoek naar een beperkt aantal woningen. Dat lijkt mij veel bepalender voor de moeilijkheden die kopers ervaren dan de exacte verkoopprocedure", aldus de inbreng van Korevaar in die hoorzitting.

Toch kunnen duidelijke regels rond het verkoopproces van woningen wel helpen bij het vergroten van het vertrouwen in de woningmarkt, zeggen beide hoogleraren. Het biedingsproces uitbesteden aan een onafhankelijke partij zou volgens Francke en Korevaar bijdragen aan een transparanter woningmarkt.