Overwaarde verdeelt de woningmarkt, wie die niet heeft is kansloos

Daarvoor waarschuwt het Hypotheken Data Netwerk, waarbij bijna alle hypotheekverstrekkers in Nederland zijn aangesloten.

De woningmarkt leeft duidelijk op, er werden in het tweede kwartaal ruim 120.000 hypotheken afgesloten, 27,7 procent meer dan een jaar geleden. De afgelopen jaren hielden huizenkopers zich in, omdat de hypotheekrente met grote stappen omhoog klom, waardoor lenen snel duurder werd. Nu die rente gestabiliseerd is, durven steeds meer mensen het weer aan om huizen te kopen of te verkopen.

Ongeveer een derde van de hypotheken gaat naar doorstromers, een derde gaat naar nieuwe toetreders (starters) en een derde naar mensen die hun bestaande hypotheek ophogen.

Starters in de knel

Vooral de doorstromers profiteren van de gekte op de woningmarkt. In 2020 kon een doorstromer 66.000 euro overwaarde op tafel leggen bij een gemiddelde transactie, afgelopen juni was dat opgelopen naar 185.000 euro. "Als je onderdeel bent van de woningmarkt is dat natuurlijk supernieuws, zo niet dan wordt de uitdaging om er nog tussen te komen groter en groter", zegt HDN-directeur Jennifer op ’t Hoog.

Overwaarde is niet alleen gunstig voor doorstromers op de woningmarkt, die hun huis met winst verkopen. Volgens HDN steeg het aantal 'onderhandse verhogingen' waarbij huizenbezitters de hypotheek ophogen en zo de overwaarde gebruiken, met ruim 40 procent, veel sneller dan het aantal nieuwe hypotheken.

Bij mensen die een tweede hypotheek afsluiten was de stijging 35 procent, met een gemiddelde waarde van bijna 100.000 euro, een ongekend hoog bedrag volgens Op ’t Hoog. "Dit zijn huizenbezitters die hun overwaarde gebruiken om te investeren in hun eigen woning, bijvoorbeeld door een uitbouw of door de woning te verduurzamen."

Makkelijker huren door overwaarde

Nu de overwaardes tot grote hoogten zijn gestegen, ontstaan er steeds meer mogelijkheden voor huizenbezitters om die in te zetten. Zo kunnen ouderen sinds kort een deel van hun overwaarde inzetten als inkomensgarantie als zij op zoek zijn naar een huurwoning in de vrije sector.

Het voldoen aan de inkomenseis voor een huurwoning is lastig voor gepensioneerden, want zij hebben vaak een lager maandinkomen maar wel heel veel opgebouwde overwaarde. Volgens vakblad Vastgoedjournaal gaan grote woningverhuurders een deel van de opgebouwde overwaarde meetellen als inkomen. Daarmee wordt het voor ouderen makkelijker om een huurwoning te betrekken en hun grotere eigen woning te verkopen.

Maar hoogleraar stedelijke economie en vastgoed Hans Koster (VU) waarschuwt voor de gevolgen als overwaarde breder ingezet kan worden. Want ook naar huurwoningen is veel vraag, het versoepelen van de inkomensregels zou ervoor kunnen zorgen dat ook hier de mensen met overwaarde een dominante positie krijgen ten opzichte van mensen die het niet hebben. "Op deze manier krijgen mensen met veel overwaarde nog meer voordeel dan zij nu al hebben, terwijl de huurmarkt ook totaal overspannen is." 

Eigen geld meenemen

De keerzijde van de hoge overwaardes is dat starters die geen overwaarde hebben, heel veel eigen geld moeten meenemen. Jonge starters namen gemiddeld ruim 38.000 euro mee bij het afsluiten van een hypotheek, een enorm bedrag om bij elkaar te sparen. De gemiddelde leeftijd waarop een starter zijn of haar eerste huis koopt is inmiddels opgelopen naar 33 jaar. 

Volgens het HDN zijn er dus kanttekeningen te plaatsen bij de hoge prijzen en het vertrouwen dat huizenkopers hebben in de woningmarkt. "Iedereen kent mensen in zijn omgeving die het niet lukt om er tussen te komen op de huizenmarkt en die het op een gegeven moment maar opgeven", zegt Op ’t Hoog. "Het is voor mensen die een gemiddeld salaris verdienen en die nog geen huis hebben steeds moeilijker om de woningmarkt te betreden. Starters zonder overwaarde raken lamgeslagen, daar moet de nieuwe minister iets mee."

Voor starters in sommige regio's is het praktisch onmogelijk om er nog tussen te komen op de woningmarkt.