Goedkope huurhuizen in de verkoop, dure nieuwbouw houdt huursector overeind

Ondanks de aanhoudende verkoopgolf blijft de totale voorraad Nederlandse huurwoningen in bezit van investeerders ongeveer gelijk. In april was 9,2 procent (764.700), van alle Nederlandse woningen eigendom van een investeerder, dat is 0,1 procent minder dan een jaar geleden. 

Dat meldt het Kadaster in een kwartaalbericht over investeerders op de woningmarkt.

Er is al ruim twee jaar een verkoopgolf gaande op de woningmarkt. Vooral particuliere verhuurders verkopen hun panden, zodra huurders het contract opzeggen. Er werden in de eerste vier maanden van 2025 wederom zo'n 13.000 huurwoningen van de hand gedaan.

Tweederde van deze voormalige huurwoningen ging naar starters op de koopmarkt, die profiteren van het grote aanbod en gematigde prijzen.

Verkoopgolf

Door een combinatie van strengere regels (Wet betaalbare huur), hogere belastingen op huurinkomsten en het afschaffen van de tijdelijke huurcontracten, vinden veel kleine beleggers dat zij nu te weinig verdienen aan hun huurhuizen.

De verkoopgolf zwakte in het eerste kwartaal van 2025 wel iets af. Daarbij kan meespelen dat er begin dit jaar uit politiek Den Haag steeds meer signalen kwamen dat de strenge verhuurregels weer wat afgezwakt zouden worden.

Signalen uit Den Haag

Volgens Kadaster-onderzoeker Matthieu Zuidema wordt vooral het tweede kwartaal van dit jaar bepalend. Minister Mona Keijzer (Volkshuisvesting) heeft in april versoepelingen aangekondigd voor particuliere verhuurders, zodat zij meer huur mogen vragen. De vraag is of particuliere beleggers hierdoor afzien van de massale verkoop van hun bezit.

Vooral in universiteitssteden waar veel studenten wonen, is de afname van het aantal studentenhuizen merkbaar. Het aantal huizen dat wordt verkocht in deze gemeenten verschilt niet veel met het het landelijk gemiddelde, ongeveer een derde meer verkopen dan een jaar geleden. 

Geen nieuwe studentenhuizen

Maar het verschil is dat er in universiteitssteden zoals Leiden, Wageningen, Groningen, Maastricht en Delft nauwelijks nog nieuwe woningen wordt aangekocht voor de verhuur. Daardoor is de afname van 1900 woningen in het afgelopen kwartaal direct merkbaar.

Het aankopen van nieuwe panden voor de verhuur wordt ontmoedigd door een hoge overdrachtsbelasting. Ook geldt in veel steden een opkoopverbod, waardoor alleen kopers die zelf in een huis gaan wonen, welkom zijn.

Ook Margot en haar huisgenoten kregen onlangs te horen dat zij binnenkort moeten vertrekken uit hun studentenwoning in Delft

Dat het totaal aandeel huurwoningen nauwelijks afneemt komt doordat grote investeerders veel nieuwe woningen laten bijbouwen. 

Pensioengeld

Vorig jaar kondigden pensioenfondsen zoals ABP en SPW aan voor miljarden te investeren in Nederlandse huurwoningen. Ook de Rabobank stapt via dochterbedrijf BPD groot in met een investering van 1 miljard euro voor 2.750 nieuwe middeldure huurwoningen in de regio Eindhoven.

Daar waar particuliere beleggers, zoals zelfstandige ondernemers met een paar huurwoningen als pensioenvoorziening, in een jaar tijd 19.000 woningen verkochten, kochten beleggingsfondsen met pensioengeld ruim 17.000 huizen bij.

Daardoor nam het totaal aantal huurwoningen in handen van beleggers nauwelijks af.

Dure nieuwbouw

De huizen die de voorraad huurwoningen op peil houden, zijn wel een stuk duurder. Voormalige huurwoningen die door starters werden gekocht, kostten gemiddeld 340.000 euro. 

De nieuwbouw huurwoningen die met pensioengeld worden gekocht zijn veel duurder, gemiddeld 540.000 duizend euro. De particuliere beleggers die hun portefeuille nog wel uitbreiden met bestaande wonoingen, hebben zelfs gemiddeld 7 ton over voor een verhuurwoning. 

Met dit soort aankooprijzen is het onwaarschijnlijk dat veel van deze woningen tegen een betaalbare middenhuur worden aangeboden.