Huurder vaak machteloos tegenover woekerprijzen: honderden euro's te veel geen uitzondering

Samengevat:

• De onderzoeksredactie van RTL Nieuws onderzocht hoge huurprijzen in het hele land. 
• Het aanbod aan betaalbare huurwoningen tot 1000 euro in de vrije sector is in veel steden zeer beperkt.
• Hoge huren zijn lang niet altijd legaal. De Huurcommissie stelt regelmatig vast dat gevraagde huren veel te hoog zijn. Bijvoorbeeld een appartement dat voor 1200 euro verhuurd wordt, maar volgens de wet maar 600 euro waard is.
• De Huurcommissie kan lang niet voor iedereen met een exorbitant hoge huur iets betekenen, want ze mogen niet altijd ingrijpen en een huurverlaging opleggen.
• UPDATE: In reactie op het onderzoek van RTL Nieuws wil een meerderheid van de Tweede Kamer de grens waarbij een eerlijke huurprijs kan worden afgedwongen verhogen.

1700 euro voor 54 vierkante meter in Amsterdam of 940 voor amper 33 vierkante meter in Leiden. Wie te veel verdient voor een sociale huurwoning en niet kan of wil kopen, is aangewezen op huren in de vrije sector. Maar de prijzen op die markt zijn hoog, blijkt uit een analyse van RTL Nieuws. Woningen van 750 tot 1000 euro aan huur per maand zijn in veel steden schaars. 

Gemiddelde huurprijs per m²

Honderden euro's te veel

De hoge huren zijn lang niet altijd legaal. Dit blijkt uit honderden uitspraken van de Huurcommissie, die de onderzoeksredactie van RTL Nieuws eveneens bekeek. Verhuurders vragen soms wel het dubbele van de wettelijke waarde. 

Een appartement in Schiedam bijvoorbeeld dat 1200 euro per maand kost, terwijl het volgens het puntensysteem van de Huurcommissie 600 mag zijn. De helft dus. De huur is na de uitspraak verlaagd. 

Zo werkt het puntensysteem

Het puntensysteem geeft iedere woning een puntenaantal. Bij elk puntenaantal hoort een maximaal redelijke huurprijs. Een woning krijgt 1 punt voor elke vierkante meter woonoppervlakte en 2 voor elke verwarmde kamer, maar ook de WOZ-waarde, het energielabel, de aanwezigheid van een tuin en bijvoorbeeld de lengte van het aanrechtblad tellen mee.

Zo hoort bij een woning van 100 punten een maximale redelijke huurprijs van 509,59 euro. Bij een woning van 200 punten is dat 1058,22 euro.

Pech voor huurders

Niet iedereen krijgt huurverlaging. Het puntensysteem heeft namelijk een grens tot waar huurprijzen beschermd zijn. Is een woning meer dan 145 punten waard, oftewel zo'n 750 euro, dan telt het systeem niet. Een huurbaas mag dan zonder problemen het dubbele aan huur vragen. Zo trokken de afgelopen jaren minstens honderd huurders aan het kortste eind bij de Huurcommissie.

Hun woningen waren wel veel minder waard volgens het puntensysteem, maar de redelijke huurprijzen vielen alsnog in de vrije sector. De Huurcommissie kon dus geen bindende uitspraak doen.

Zo betaalt Ivano uit Amsterdam bijna 1700 euro per maand voor een woning van 54 vierkante meter. De woning valt net in de vrije sector, twee tientjes boven de grens. De Huurcommissie kon dus niets voor hem doen. Ivano en zijn vriendin betalen daarom bijna 1000 euro meer dan wat op basis van het puntensysteem als ‘maximaal redelijk’ wordt gezien. "Legaal, maar niet ethisch", aldus Ivano. 

Uitspraken Huurcommissie 2017-2021

'Topje van ijsberg'

"Ik denk dat dit slechts het topje van de ijsberg is", stelt stadsgeograaf Cody Hochstenbach, verbonden aan de Universiteit van Amsterdam. Hij doet onderzoek naar de toename van beleggers op de woningmarkt. Volgens hem waagt slechts een klein deel van de huurders de stap naar de Huurcommissie. 

Voor een deel omdat het dus niets oplevert, maar het bestaan van de commissie is bij veel huurders ook onbekend. "Sommige mensen vinden het - ook al staan ze in hun recht - niet chic om achteraf te klagen. En er kan ook nog angst zijn voor intimidatie of bijvoorbeeld weigering van onderhoudswerkzaamheden door de huurbaas, zelfs al is het niet terecht."

Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarkt aan de TU Delft, pleit voor meer bescherming voor huurders. "Ik vind dat mensen worden uitgekleed en ben er dan ook voor om het puntensysteem door te trekken. Het is dan voor beleggers minder aantrekkelijk, maar ook dan is er nog steeds iets aan het verhuren van een woning te verdienen."

Duurste vorm van wonen

Hoge huurprijzen zorgen er voor dat huren in de vrije sector de duurste vorm van wonen is, blijkt uit cijfers van het meest recente WoonOnderzoek Nederland (WoON). Huurders in de vrije sector zijn gemiddeld 36 procent van hun inkomen kwijt aan wonen. Dat aandeel ligt veel hoger dan bij kopers (29 procent) en huurders van corporatiewoningen (33 procent).

Woekerprijzen aanpakken

De Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders, zou het puntensysteem het liefst laten gelden voor alle woningen. Directeur Zeno Winkels: "Woonruimte is heel schaars in Nederland. Wonen is een grondrecht. De Nederlander moet beschermd worden tegen woekerprijzen. Zeg gewoon dat het puntensysteem overal geldig is."

Ook de wethouders van grote steden in het land willen dat huren in hun steden betaalbaarder wordt. "Op dit moment zie je dat voor mensen met een gemiddeld inkomen, die huren tussen de 700 en 1000 euro, bijna niets meer wordt aangeboden", zegt wethouder Laurens Ivens van Amsterdam namens de vijf grootste steden van het land. 

De wethouders willen dat een nieuw kabinet een einde maakt aan woekerprijzen door deze te beboeten en huurprijzen voor gemiddelde inkomens te beschermen. "Als je ook voor die prijzen naar de Huurcommissie kan stappen dan zorg je dat er opeens veel meer betaalbare huurwoningen bij komen. Ik denk dat het aanbod in de grote vijf steden zal verdubbelen", aldus Ivens.

Achterstanden Huurcommissie

De Huurcommissie laat weten dat het niet aan hen is om zich uit te spreken over beleid. Op dit moment zijn er, mede door corona, enorme achterstanden. "Huurders en verhuurders moeten dus lang wachten op een uitspraak. Dat is heel vervelend."

Onder meer door vaker schriftelijke uitspraken te doen, hoopt de commissie de achterstanden sneller weg te kunnen werken. "Ons doel is dat huurders en verhuurders vanaf eind 2021 binnen vier maanden een uitspraak krijgen over hun verzoek." De commissie verwacht bij het doortrekken van het puntensysteem dat nog meer huurders zich zullen melden.

'Terecht doel, ongelukkig middel'

Vastgoed Belang, belangenorganisatie van verhuurders, erkent in een reactie dat er momenteel serieuze problemen zijn op de woningmarkt. Directeur Laurens van de Noort is dan ook voorstander van meer betaalbare huurwoningen tot 1000 euro: "Meer middenhuur is een absoluut noodzakelijk en terecht doel, maar het optrekken van het puntenstelsel een wel zeer ongelukkig gekozen middel."

Volgens Vastgoed Belang werkt dat averechts. Van de Noort verwacht dat er dan minder nieuwe woningen gebouwd zullen worden, de huurmarkt zal krimpen en het aanbod nog beperkter wordt. "Het grootste risico schuilt erin dat de nieuwbouw van middenhuurwoningen op losse schroeven komt te staan." De enige echte oplossing voor het probleem is volgens hem de bouw van meer middeldure huurwoningen. Daarbij zouden gemeenten zich ook soepeler moeten opstellen.

Directeur Frank van Blokland van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed (IVBN) is het met Van de Noort eens. "Middenhuur zal alleen kunnen als daar passende grondprijzen voor worden gevraagd en dat is uitermate moeilijk zo blijkt in de praktijk." IVBN vreest dat veel beleggers zullen afhaken als het puntensysteem wordt doorgetrokken. Meer transparantie kan volgens Van Blokland bijdragen aan minder hoge huren. "Zodat huurders excessieve huren kunnen herkennen. En dan kunnen we excessieve huren ook beter bestrijden."

Verantwoording

Voor dit onderzoek onderzocht RTL Nieuws zowel het aanbod aan woningen als uitspraken van de Huurcommissie.

Begin mei is twee weken lang het aanbod op de grote aanbodsite Pararius.nl bekeken. Kamers, garages en parkeerplaatsen zijn buiten beschouwing gelaten. Net als huizen waarvan geen prijs of aantal vierkante meters bekend zijn. Op deze manier zijn de huurprijzen van ruim 9600 aangeboden huurwoningen geanalyseerd.

Bij de uitspraken van de Huurcommissie is gekeken naar alle openbaar gepubliceerde uitspraken in de afgelopen vijf jaar (2017-2021). Alleen uitspraken waarbij door huurders gevraagd is om toetsing van de aanvangshuurprijs of huurverlaging op basis van punten zijn bekeken.

Niet bij elke uitspraak is ook een door de Huurcommissie vastgestelde maximaal redelijke huurprijs bekend. Op die manier zijn ruim 600 uitspraken nader bekeken. Naast de analyse van deze gegevens is gesproken met huurders, deskundigen, de Huurcommissie, politici en belangenbehartigers.