Omlaag, weer omhoog: dit is waarom de huizenprijzen schommelen

1. De prijs is vorig jaar gedaald, hoe kan dat?

De gemiddelde prijs van een bestaande koopwoning beleefde vorig jaar een dip en lag, voor het eerst sinds 2013, lager dan een jaar eerder, becijferde het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). In veel gemeenten en steden daalde de gemiddelde prijs, al geldt dat lang niet voor alle plekken in Nederland.

De kortstondige dip heeft alles te maken met de hypotheekrente die vorig jaar, in het kielzog van oplopende marktrentes, flink opliep, zegt Stefan Groot, econoom woningmarkt bij Rabobank. Dat gebeurde weer onder invloed van de Europese Centrale Bank, die zijn belangrijkste rentetarief stapsgewijs verhoogde, om de hoge inflatie te temmen. Geld lenen werd hierdoor kortgezegd duurder en sparen juist aantrekkelijker.

Hoe hoger de rente, hoe duurder en minder aantrekkelijk het is om geld te lenen. En dat drukt over het algemeen de vraag en de prijzen. "Het is een soort treintje", aldus Groot over het rentebeleid en de effecten.

2. Kortstondige dip...Hoe staan de koopprijzen er nu voor?

Inmiddels zijn koophuizen echter weer bijna net zo 'onbetaalbaar' als voor de dip, begin 2022, en lijkt de daling van korte duur, zegt Groot op basis van onderzoek van zijn bank. Sinds afgelopen zomer lopen de prijzen weer gestaag op. Dit jaar moet de groei uitkomen op zo’n 4,5 procent.

De hypotheekrente is nog altijd hoog, maar stabiel en de negatieve effecten daarvan op het leen- en besteedvermogen van consumenten worden rechtgetrokken door stijgende lonen. De cao-lonen stegen vorig jaar met 6,1 procent, de grootste stijging in ruim 40 jaar. Het geeft lucht: "Mensen kunnen meer lenen", aldus Groot.

Tel daar een mager aanbod aan woningen en een hoge vraag bij op en je hebt het recept voor opnieuw stijgende woningprijzen. Wie eind 2023 een bestaande woning kocht, betaalde daar 5,3 procent meer voor dan een jaar eerder, becijferde makelaarsvereniging NVM in januari.

Het aanbod aan bestaande woningen loopt terug en er komt maar weinig nieuwbouw bij. Kopers hebben kortom minder keuze, terwijl er meer eenpersoonshuishoudens bij komen. Economen van ABN Amro stelden hun prijsverwachtingen recent daarom zelfs naar boven bij: van een stijging van 2,5 naar 4 procent.

3. Dus die prijzen gaan alleen maar verder omhoog?

Naar verwachting stijgen de lonen, dalen de marktrentes licht en houdt de krapte op de woningmarkt nog wel eventjes aan. Economen voorspellen daarom ook voor volgend jaar nog stijgende woningprijzen. Groot van Rabobank houdt het op 4,5 procent voor 2025, collega-economen van ABN Amro mikken op 3,5 procent.

Torenhoge huizenprijzen, weinig aanbod en kopers die met regelmaat overbieden. De woningmarkt is een zieke patiënt die niet snel beter wordt, voorspelde hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer recent bij RTL Z. Opmerkelijk genoeg hebben consumenten nog wel vertrouwen in de markt.

4. Moeten we ons zorgen maken?

"De woningmarkt staat er beter voor dan een paar jaar geleden", zegt Groot. Volgens de econoom hebben de stijgende prijzen vooral te maken met schaarste en is er geen sprake van een 'barstende huizenbubbel' waarin mensen te veel betalen en lenen voor hun woning. "Ondanks de hoge hypotheekrente veert de vraag daarom juist weer op", zegt hij.

Hoe dat in de toekomst verloopt hangt af van verschillende factoren: "De woningmarkt is wat we noemen een imperfecte markt, met een eigen dynamiek." Werkloosheid, inkomens, rentes en vertrouwen, soms reageert de markt snel, soms niet. Maar schommelingen zijn er altijd.