Tienduizenden Nederlanders slachtoffer van dubieuze grondhandel

Op de kadastrale kaart hieronder lijkt dit landbouwveld net een woonwijk in aanbouw. In feite zijn het allemaal landbouwpercelen, en niet meer dan dat.

Tienduizenden beleggers kopen dit soort percelen, in de veronderstelling dat er ooit huizen op gebouwd mogen worden. De oorspronkelijke grondhandelaar heeft het landbouwveld in zijn geheel gekocht en opgeknipt in vakken bij het Kadaster. Zo kun je de kleinere percelen weer doorverkopen.

Van 4,50 naar 55 euro per vierkante meter

Met behulp van het Kadaster bracht RTL Nieuws deze dubieuze grondhandel in kaart. De gemiddelde prijs voor een vierkante meter landbouwgrond is de afgelopen 17 jaar ongeveer 4,50 euro geweest. Nu grondhandelaren diezelfde grond in stukjes hebben geknipt bij het Kadaster, vangen ze er gemiddeld 55 euro per vierkante meter voor. Sinds 2005 gaat in deze handel naar schatting 384 miljoen euro om. De meeste beleggers zijn hun geld kwijt.

Beleggers die zulke grondaankopen doen, zeggen te zijn misleid. Advocaat Bert van Mieghem staat tientallen gedupeerden bij. "Je wordt voorgespiegeld dat juist deze grond wordt ontwikkeld. De verkoper laat bijvoorbeeld zien dat de grond gelegen is naast een woonwijk, en dat het daarom in aanmerking komt voor een bestemmingswijziging. Wat diegene niet laat zien is dat deze grond naast een drukke autoweg ligt waar helemaal niet gebouwd mag worden, en waar dus ook niet gebouwd zal worden. Dit is landbouwgrond, en dit blijft landbouwgrond." 

52.000 euro voor waardeloze grond

Cees Wijsman kocht een perceel landbouwgrond van 400 vierkante meter voor een bedrag van 52.000 euro in de Friese gemeente Tytsjerksteradiel, vlak naast een drukke N-weg. Omgerekend betaalde Cees 130 euro per vierkante meter landbouwgrond. Er groeit nu mais. "De verkoper wist dondersgoed waar hij mee bezig was. Dit is gewoon met voorbedachten rade mensen ergens in betrekken waar we nooit 1 euro uit zullen halen." 

In onderstaande video vertelt hij zijn hele verhaal:

Ook Antonio werd twaalf jaar geleden gebeld door een verkoper. Of hij interesse had in een stuk grond, nabij Terneuzen. Het was nog landbouwgrond, maar op termijn zou er gebouwd mogen worden. Het leek een waardevolle investering. "De verkopers kwamen bij me langs met aantrekkelijke brochures." Al snel had hij vijf percelen gekocht, met een totaalwaarde van bijna 150.000 euro. Geld dat hij nog altijd niet terug heeft.   

Met tientallen eigenaren om tafel

Zoals Cees en Antonio zijn er naar schatting tussen de tien- en twintigduizend gedupeerden in Nederland. De grond die zij hebben gekocht verandert zelden van bestemming. En zelfs al wil een projectontwikkelaar of gemeente er bouwen, dan schrikken ze terug van de hoeveelheid eigenaren. In plaats van met één boer of belegger moet je met tientallen eigenaren om tafel, die allemaal geld terug willen zien van hun investering.

Advocaat Van Mieghem: "Als je één van die minikaveltjes hebt, raak je het nooit meer kwijt. Je kunt in dat veld ook helemaal niet vinden welk kaveltje precies van jou is. Het is niks waard, je kunt het aan niemand verkopen, je kunt er niet eens je eigen moestuintje beginnen, dat mag allemaal niet. Je kunt er echt niks mee. Je onttrekt het eigenlijk aan de normale agrarische markt."

De duurste stad van het land

Grond per vierkante meter is nergens zo duur als in Amsterdam. Binnen de ring A10 betaal je gemiddeld 8404 euro per vierkante meter. Zo’n vaart zal het met de handel in landbouwgrond niet lopen. Toch zijn de bedragen die beleggers betalen voor een klein perceel landbouwgrond net boven de ring van Amsterdam exorbitant. Vaak voor 100 euro per vierkante meter. Grond die de handelaar voor zo’n 12 euro per vierkante meter kocht.

Het bedrijf Kavels Amsterdam biedt een 'unieke kans om een kavel te kopen net buiten de ring van Amsterdam'. In een brochure worden stadsuitbreidingsplannen en onderzoeksbureaus aangehaald die verkondigen dat op deze locatie binnen zes jaar gebouwd gaat worden. Er is zelfs een sfeerimpressie waarop te zien is hoe jouw toekomstige wijk eruit komt te zien. 

'Laat je niet misleiden'

Wat niet vermeld wordt, is dat de gemeente Amsterdam en de provincie diezelfde landbouwgrond hebben aangemerkt als recreatiegebied. Reinier van Dantzig, wethouder Wonen in Amsterdam: "We hebben in onze omgevingsvisie tot 2050 dit als landschap beoordeeld waar je doorheen kunt fietsen, van de natuur kunt genieten, maar niet waar je kunt bouwen."

De wethouder is niet gediend van de verkooptactiek. "Laten we eerlijk zijn, dit is gewoon boeverette. Wij gaan hier niet bouwen. Nu niet en in de toekomst niet. En ik vind het belangrijk om daarvoor te waarschuwen, want het is uiteindelijk gewoon niet waar wat er in die brochure staat. Ik roep mensen op: als je dit als zelfbouwkavel wilt kopen, doe dat dan niet. Laat je niet misleiden door drie Andreaskruizen op een brochure."

RTL Nieuws heeft Kavels Amsterdam hierover om wederhoor gevraagd, maar heeft nog geen officiële reactie gekregen.

In principe legaal

Wat de grondhandelaren doen is in principe legaal. Zolang je als koper niet kunt bewijzen dat de grondhandelaar jou valse informatie heeft gegeven, komt die hier meestal mee weg. Kun je wel aantonen dat foutieve of misleidende informatie heeft geleid tot de aankoop, dan kun je een zaak aanspannen of naar de Autoriteit Financiële Markten. In de praktijk komt dat nauwelijks voor. 

Wie makkelijker aansprakelijk gesteld kan worden, is de betrokken notaris. Een notaris heeft een informatieplicht en dient de koper daarom goed te informeren. Grondhandelaren werken doorgaans met een vaste projectnotaris. Advocaat Bert van Mieghem: "Het is een klein clubje notarissen in Nederland dat steeds heeft meegeholpen aan de levering van dit soort grond. En die weten heel goed hoe het werkt." 

"Wat je vaak ziet is dat notarissen op heel grote schaal dit soort transacties hebben gefaciliteerd. Dat was makkelijk geld verdienen omdat veel van die transacties worden uitgevoerd met een volmacht. Dat houdt in dat de notaris alleen maar schriftelijk werk doet, geen mensen op kantoor ontvangt en dus in heel korte tijd heel veel van die stukjes grond kan verkopen."

In 2021 is een notaris uit het ambt gezet voor meewerken aan grondhandel. Volgens de tuchtrechter had de notaris de koper beter moeten informeren. Van Mieghem heeft ook rechtszaken tegen notarissen verloren. Hij pleit voor betere regels, zodat duidelijk wordt of een notaris wel of niet mag werken aan deze dubieuze grondhandel. 

Antonio, die bijna 150.000 euro aan deze landbouwpercelen uitgaf, probeert zijn percelen samen te voegen met andere gedupeerden. Zo kunnen ze het als geheel doorverkopen aan een nieuwe investeerder. "De volledige investering krijgen we er niet mee terug, maar misschien wel een deel. En zo kan er in elk geval wat met de grond gebeuren." Een andere tip: voor je als belegger tot koop overgaat, kun je altijd nagaan bij de gemeente of landbouwgrond op korte termijn van bestemming  gaat veranderen. 

RTL Nieuws hoopt beter in kaart te brengen welke notarissen betrokken zijn bij deze grondhandel. Mocht je gedupeerde zijn, stuur dan een mail naar onderzoek@rtl.nl.

Verantwoording

Voor dit onderzoek heeft het Kadaster in opdracht van RTL Nieuws versnipperde percelen in kaart gebracht. Daarbij is een selectie gemaakt van grote landbouwpercelen die na 2005 zijn opgeknipt in minimaal tien kleinere percelen. Percelen waar in de tussentijd gebouwd is, zijn buiten beschouwing gelaten.

In totaal bleven 793 percelen uit 2005 over, die nu opgeknipt zijn in 29.021 afzonderlijke percelen. Het vermoeden is dat deze gebruikt worden voor grondspeculatie. Bijna 20.000 percelen zijn na het opknippen al verhandeld. Van ruim 12.000 is bekend wat ervoor betaald is.

Om een inschatting te maken van de totale opbrengst van de verhandelde percelen is de transactieprijs van de overige percelen geschat. Dat is gedaan door per perceel het aantal vierkante meters te vermenigvuldigen met de doorsneeprijs per vierkante meter van percelen waarvan wel een transactieprijs bekend is.