Woning kopen in 2024? Dit zijn de voor- en nadelen
De huizenmarkt is continu in beweging en er gaat dan ook geen dag voorbij dat het niét over de woningmarkt gaat in het nieuws. Maar welke vernieuwingen zijn er in 2024? Gelden er nieuwe regels? En misschien wel belangrijker: wat zijn de voor- en nadelen als je dit jaar een huis koopt? In dit artikel zetten we de belangrijkste veranderingen binnen de woningmarkt op een rij.
Of je nu een eerste huis koopt of toe bent aan een nieuwe koopwoning: in 2024 is er weer veel gewijzigd op de woningmarkt. Daarom is het goed om je hier extra in te verdiepen. Tipje van de sluier: het merendeel van de veranderingen is positief!
Volledige afschaffing jubelton
Om te beginnen met een nieuwe regel die zowel impact heeft op de huizenprijzen, als op sommige starters. Tot 2023 kon er namelijk €106.671 belastingvrij worden geschonken aan een ander, mits dit bedrag wordt gebruikt voor de aankoop van een woning. Die regeling – in de volksmond ook wel de ‘jubelton’ genoemd – werd vooral gebruikt door ouders die hun kind een schenking deden. Begin 2023 werd de schenkingsvrijstelling al aanzienlijk verlaagd tot €27.231. Vanaf 1 januari 2024 is deze volledig afgeschaft. Desondanks blijft de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen de 18 en 40 jaar bestaan.
Waarom dit impact heeft op de huizenprijzen? De gift werd in eerste instantie geïntroduceerd om de jonge generatie te helpen uit hun schulden, maar de laatste jaren werd het meer gebruikt om te overbieden. Starters hadden daardoor niet alleen concurrentie van andere starters met een beter betaalde baan, maar ook van starters die óók nog een schenking kregen. Huizen werden hierdoor duurder en duurder. Met de afschaffing van de jubelton hoeven kopers die geen ruimte hebben om te overbieden, nu minder diep in de buidel te tasten.
NHG-grens verhoogd
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is als het ware een vangnet voor iedereen die door onvoorziene omstandigheden hun hypotheek niet meer kunnen betalen en hun huis moet verkopen. Bijvoorbeeld als je je baan kwijtraakt buiten jouw schuld om, arbeidsongeschikt raakt of je partner overlijdt. Als de opbrengst niet voldoende is om je restschuld af te lossen, betaalt het NHG onder voorwaarden het verschil aan de bank. Met hypotheekgarantie loop je dus minder risico en profiteer je ook nog eens van rentekorting.
Op dit moment is de NHG beschikbaar voor woningen tot €405.000, maar vanaf 1 januari 2024 wordt deze grens verhoogd naar €435.000. Wanneer aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd, stijgt de NHG-grens zelfs tot €461.100. Dit zorgt ervoor dat NHG beschikbaar blijft voor een breed scala aan woningkopers.
Beperking hypotheekrenteaftrek hoogste schijf
Als je inkomen in 2024 hoger is dan €75.518 heeft dat invloed op de aftrek van de rente. Dat komt door de 'tariefsaanpassing' in de hoogste belastingschijf. Deze bedraagt in 2024 12,53%. Hierdoor wordt de aftrek van hypotheekrente in de hoogste belastingschijf beperkt tot 36,97%, wat vorig jaar 36,93% was. Hoewel de aftrek dus bijna hetzelfde blijft, zijn er wel nuances afhankelijk van je inkomen. Voor mensen die met hun inkomen in de laagste belastingschijf vallen, verandert er verder niets aan de hypotheekrenteaftrek.
Meer hypotheek voor duurzame woningen
Duurzaamheid is voor steeds meer huizenkopers een belangrijke factor tijdens de huizenjacht. Goed nieuws: dit gedrag wordt vanaf 2024 beloond. Een positief energielabel voor je nieuwe woning heeft vanaf nu invloed op de hoogte van je hypotheek. Vanaf energielabel (A++++) kan je hypotheek zelfs met €50.000 toenemen.
Aan de andere kant is het natuurlijk ook goed als slecht geïsoleerde woningen worden verduurzaamd. Daarom is het vanaf nu ook mogelijk om meer te lenen als je jouw nieuwe huis wilt verduurzamen. In tegenstelling tot het systeem voor energiezuinige woningen, werkt dit andersom: hoe slechter het energielabel, hoe hoger het extra leenbedrag.
Bescheiden stijging WOZ-waarde
Elk jaar bepaalt de gemeente de WOZ-waarde van jouw huis. Na een periode van sterke prijsstijgingen, daalden de huizenprijzen in de tweede helft van vorig jaar. Daarom zal de stijging van de WOZ-waarde die je begin 2024 ontvangt beperkt zijn. De Waarderingskamer schat een gemiddelde stijging van 2 tot 4 procent. Dit kan leiden tot hogere belastingen, omdat de WOZ-waarde wordt gebruikt als basis voor verschillende belastingen. Denk aan het eigenwoningforfait, de onroerende zaakbelasting (OZB) en de erf- en schenkbelasting. Aan de andere kant kan dit je wellicht helpen bij het onderhandelen over een lagere hypotheekrente bij de bank.
Nieuwe blik op studieschuld
De verhoogde rente op studieschuld was voor veel (oud)studenten en starters een enorme schok afgelopen jaar. Maar voor hen is er een beetje licht aan de horizon. Sinds 1 januari zijn hypotheekverstrekkers namelijk verplicht om op een andere manier naar de studielening te kijken als ze de maximale hypotheek berekenen. Eerst hielden de meeste geldverstrekkers zich nog vast aan het oorspronkelijke schuldbedrag. Zelfs wanneer een deel van de lening al was afgelost. Vanaf 2024 wordt nu gerekend met de daadwerkelijke maandlast: het bedrag dat je maandelijks aan DUO betaalt voor de aflossing van je studieschuld. Dat betekent dat het nu zeker de moeite waard is om éxtra geld af te lossen, als je een hypotheek wil aanvragen met een studieschuld.
Vrijstelling overdrachtsbelasting omhoog
Nóg een meevaller voor starters: de drempel voor een vrijstelling van de overdrachtsbelasting, ook wel 'startersvrijstelling', is per 2024 verder omhooggegaan. Overdrachtsbelasting is de belasting die je betaalt bij het kopen van een woning. Maar ook over rechten op onroerende zaken, zoals erfpachtrecht en over aandelen die je koopt. Soms krijg je een vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Dus, wat verandert er? Als je in 2024 een woning aanschaft voor minder dan €510.000, hoef je onder bepaalde voorwaarden slechts eenmalig geen overdrachtsbelasting te betalen. Het drempelbedrag was vorig jaar nog €440.000. De belangrijkste vereisten zijn: je mag maximaal 35 jaar oud zijn en je mag nog niet eerder gebruik hebben gemaakt van de startersvrijstelling. Wil je weten of je recht hebt op de vrijstelling? Check dan ook de overige voorwaarden.
Alleenstaanden kunnen meer lenen
Voor singles is het momenteel niet eenvoudig op de huizenmarkt. Recent onderzoek van De Hypotheker toont aan dat slechts een klein percentage van de woningen haalbaar is voor alleenstaanden met een modaal inkomen. Maar vanaf 2024 krijgen zij een steuntje in de rug. Alleenstaanden met een jaarinkomen van minimaal € 28.000 kunnen nu meer lenen dan tweeverdieners met een vergelijkbaar inkomen. De exacte verhoging van het extra leenbedrag ten opzichte van 2023 verschilt per individuele situatie.
