Geen kantoor, kleiner kantoor, meer ruimte? Dit doet corona met de kantoormarkt

"Je ziet bedrijven hun kantoren opzeggen, maar je ziet ook bedrijven die nu juist veel meer extra meters willen", zegt Joost Lansink, ceo van kantoorspecialist Skepp. "Dat zijn hele vreemde tegenstellingen die we nog nooit eerder hebben gezien", zegt Lansink.

Op 12 maart werd door de regering aangekondigd dat alle Nederlanders zo veel mogelijk thuis moesten blijven, en thuis moesten werken. Kantoren die normaal iedere dag vol zaten, lagen er leeg, donker en verlaten bij. Nu, twee maanden later, begint er veel beweging te komen op de markt. "Bedrijven beginnen te onderzoeken hoe werken er de komende maanden, jaren uit moet gaan zien", zegt Lansink.

Huur voor kantoor opgezegd

Een bedrijf dat al een rigoureuze stap zette is software- en webwinkelgigant Frank. Mede-eigenaar Benjamin Derksen liet deze week weten het huurcontract voor het kantoorpand van 1000 vierkante meter dat het bedrijf in Groningen huurt, niet te willen verlengen. Begin 2021 loopt het af.

"Voor ons was de overgang van een fysieke locatie naar thuis niet zo heel spannend", zegt Derksen. Op kantoor bij Frank zitten, afhankelijk van de drukte, 40 tot 90 medewerkers. "We werken al tien jaar in de cloud, dus in principe hebben we geen fysieke locatie nodig. Het is erg snel gewoon geworden, het bevalt uitstekend. De communicatie is veel efficiënter geworden", merkt Derksen.

Kantoormarkt kan coronaklap opvangen

Het is lastig in te schatten wat de aankomende recessie gaat doen met de kantorenmarkt. Volgens vastgoedadviesbedrijf Colliers International, dat daar onderzoek naar heeft gedaan, kan het zijn dat er de komende tijd 5500 kantoorbanen bijkomen, maar het kan ook zijn dat er 57.000 verdwijnen.

In het ergste geval - het zwartste CPB-scenario schetste een daling van het bbp van -7,7 procent - is er één miljoen vierkante meter minder kantoorruimte nodig. Dat klinkt als veel, maar is nog geen 2 procent van het kantooroppervlak in Nederland.

In de periode tussen 2008 en 2010, toen de vorige crisis een hoogtepunt naderde, was de toename van leegstaand kantooroppervlakte veel groter. En, schat Colliers in, de afstandsmaatregelen zorgen er op korte termijn juist voor dat de leegstand helemaal niet oploopt.

Vraag blijft hetzelfde, maar wordt anders

Sterker nog: de totale vraag lijkt hetzelfde te blijven, stelt Marcel de Groot, ceo van kantoorbemiddelaar Flexas. "Er zijn plussen en minnen. We krijgen wat meer techbedrijven die vooral thuis gaan werken maar een kleiner kantoor willen als ontmoetingsplek, maar we zien ook bedrijven die juist meer kantooroppervlak nodig hebben omdat ze afstandsmaatregelen houden."

De Groot verwacht niet dat we massaal thuis blijven werken, maar denkt ook dat de 'ouderwetse' grote kantoorruimtes langzaam zullen verdwijnen. "Een tijd lang was centralisering de trend, maar ik denk dat we meer gaan spreiden. Dat je door het land of door de stad verschillende flexibele satellietkantoren hebt. Eentje in Almere, eentje in Haarlem en dan een hoofdkantoor in Amsterdam", geeft hij als voorbeeld. "Daarnaast zullen er kortere huurcontracten komen, want bedrijven hebben minder overzicht."

Slimmer omgaan met kantoor

De meeste bedrijven die aankloppen bij vastgoedspecialist Skepp willen slimmer omgaan met de vierkante meters die ze al hebben, zegt ceo Joost Leasink. "Niet opschalen, niet afschalen, maar juist de werkomgeving coronaproof maken. Met looproutes en afscheidingswanden kan je zorgen dat het kantoor tot 60 of 70 procent gevuld is."

Skepp verwacht dit jaar duizenden bedrijven aan kantoorruimte te helpen of te adviseren over de 'coronaproof' inrichting. "We verwachten ook wel dat thuiswerken iets gebruikelijker wordt, maar je wil dat een kantoor ook een sociaal gebeuren is, een ontmoetingsplaats. Kantoren zijn geen ouderwetse typefabrieken meer."

Van kantoor naar kroeg

"Je moet je kantoor eigenlijk gaan zien als kroeg, of koffiezaak", zegt ondernemer Benjamin Derksen van Frank lachend. "Je gaat ook niet elke dag naar de kroeg. Maar de afwisseling van soms thuis werken en soms in een sociale omgeving waar je anderen ontmoet, dat geeft flexibiliteit en vrijheid. Sommige mensen willen 's avonds of juist 's ochtends werken. Dan moeten ze dat gewoon kunnen doen", vindt Derksen.

Derksen heeft nog geen nieuwe kantoorruimte op het oog, maar verwacht dat de nieuwe ruimte ongeveer 400 à 500 vierkante meter zal worden. De helft van wat Frank nu heeft. "We moeten nog kijken hoe we het exact gaan doen. Het thuiswerken bevalt goed, maar je mist soms de creativiteit die je samen met collega's hebt of het bijpraten bij de koffieautomaat. Dat willen we dus ook bieden in het nieuwe kantoor. En daarnaast willen we thuis kunnen werken ook faciliteren."

Daarbij denkt de ondernemer dat de ene werknemer een dag of 3, 4 op kantoor zit, en de ander misschien maar eens in de week komt. "De prestaties tellen. Hoe je daar komt, mag je zelf invullen."

Reguleer het werken op kantoor

Dat massale thuiswerken gaat 'boven verwachting goed', stelt werkplekspecialist Harold Coenders van Colliers International. "Het is absoluut een blijvertje. Het zorgt ook voor een andere kantoorbehoefte, maar je kan niet zomaar van je vierkante meters af. Je behoefte wordt bepaald door je piekbehoefte", zegt Coenders. 

Ongeveer een derde van de Nederlanders ziet het zitten om 1 à 2 dagen thuis te werken, de rest op kantoor. Een kwart wil best de hoofdmoot thuis werken, en incidenteel naar kantoor komen. "Maar dan moet je onthouden dat de gemiddelde bezettingsgraad op Nederlandse kantoren maar 48 procent is, en dat mensen hun werkplek toch vaak druk vinden", zegt Coenders. 

Dat heeft er vooral mee te maken dat Nederlanders bovengemiddeld vaak parttime werken, en vaak op vrijdag vrij zijn. Dinsdag en donderdag zijn dan hele drukke dagen. "Als je die spreiding in bezetting niet regelt, en niet verstandig aan capaciteitsmanagement doet, dan wordt het een chaos", zegt Coenders. "Dan wordt het nog drukker op drukke dagen, en is het uitgestorven op lege dagen."