Huizen opnieuw fors duurder: hoe kan Hugo de Jonge die prijsstijgingen te lijf gaan?

De gemiddelde verkoopprijs voor een bestaande woning kwam eind vorig jaar uit op 438.000 euro, blijkt uit de jongste cijfers van makelaarsvereniging NVM, die vanochtend zijn gepresenteerd. Voor een nieuwbouwhuis legden kopers gemiddeld 466.000 euro neer. 

Meer nieuwbouw

Dat komt neer op een prijsstijging van 20,7 procent voor bestaande bouw en 13,8 procent voor nieuwbouw, meldt NVM in de rapportage over de laatste drie maanden van 2021. 

Voor de makelaars is het zo klaar als een klontje. Er moet meer aanbod komen om de prijzen omlaag te krijgen en meer mensen aan een huis te helpen. "De focus op een ruimer woningaanbod is cruciaal. Daarom moeten we ook de nieuwbouw snel op gang krijgen. Dan komt de doorstroming op de woningmarkt op gang", aldus voorzitter Onno Hoes van de NVM.

Het kleine aanbod aan koophuizen speelt inderdaad een rol in de gekte op de woningmarkt. Want de vraag naar koopwoningen is nog steeds hoog. En bij een hoge vraag en een laag aanbod: dan stijgen de prijzen. Maar het belang van het beperkte aanbod moet ook niet overschat worden, zeggen deskundigen. 

Minder geld

Andere oorzaken voor de woningcrisis zijn van financiële aard. Wie al geld heeft, of er eenvoudig aan kan komen, kan makkelijk nog meer geld krijgen bij hypotheekverstrekkers, zoals banken. Startende tweeverdieners met een goed salaris en/of rijke ouders bijvoorbeeld kunnen veel geld lenen, vanwege soepele leennormen en de lage hypotheekrente.

Of mensen die al een huis hebben en dat voor een monsterlijk bedrag doorverkopen steken die overwaarde in hun nieuwe huis, en schrikken niet terug voor buitensporig overbieden. Die ontwikkelingen zorgen ervoor dat een bepaalde groep mensen heel veel geld kan bieden op huizen. En dat ook doet. 

Vastgoedexpert Hans de Geus, tevens beurscommentator bij RTL Z, vindt dat het kabinet daar meer aan zou moeten: het 'overschot aan geld' aanpakken. "Zo moet je overwaarde gaan belasten. Op die manier zorg je ervoor dat mensen niet zomaar meer enorme bedragen kunnen overbieden, en dan hoeven starters daar ook niet meer in mee."

In onderstaande video legt De Geus verder uit wat er volgens hem nodig is op de oververhitte woningmarkt.

Het nieuwe kabinet Rutte IV ontbreekt het in elk geval niet aan ambitie, als het gaat om de woningmarkt. Er is weer een speciale minister voor Volkshuisvesting in de nieuwe regering, Hugo de Jonge (CDA). Uit het regeerakkoord blijkt dat het kabinet vooral gaat inzetten op nieuwbouw. 

Ambitieus regeerakkoord

Op dit moment zijn er nog zo’n 300.000 woningen te weinig. Om dat tekort in te halen, moeten er in 2030 één miljoen woningen zijn bijgebouwd. Het kabinet wil dat de bouwsector de komende jaren 100.000 nieuwe woningen en 15.000 tijdelijke woningen gaat opleveren.

Piet Adema, voorzitter van bouwersclub WoningbouwersNL, twijfelt aan de haalbaarheid van die doelstelling. "De afgelopen jaren zaten we rond de 75.000 woningen dus eigenlijk zou je zelfs al boven die 100.000 moeten zitten wil je dat compenseren", zegt hij. 

En dan is er nog de vraag wie die woningen gaan bouwen en waar ze moeten komen te staan. Het personeelstekort in de bouw speelt de ambities parten, waarschuwde het Centraal Planbureau eerder. "Het personeelstekort is voor een deel op te lossen met fabriekshallen die prefab woningen kunnen maken", zegt Adema.

Maar dan volgt al snel een nieuwe hobbel op de weg naar meer woningen. "We hebben fabrieken die voor 30 procent niet gevuld zijn omdat de vergunningsverlening bij locaties niet rond is en ze dus de woningen nog niet mogen gaan maken", aldus de voorman van WoningbouwersNL. 

Regie minister

Discussies tussen ambtenaren en overheden belemmeren een vlotte afhandeling van vergunningen voor nieuwbouwhuizen. Een gemeente kan bijvoorbeeld een gebied aanwijzen voor nieuwbouw, maar dan gaat bijvoorbeeld een provincie dwarsliggen. Daar ligt een belangrijke regierol voor De Jonge, zegt Adema. "De minister moet niet in een eindeloze discussie belanden tussen provincie, gemeente en het ministerie over wie de besluiten mag nemen. Dan ben je zo weer een jaar verder en lopen we nog verder achter." 

Maar zelfs wanneer het aantal woningen dat het kabinet voor ogen heeft wordt gehaald, hoeven mensen niet meteen te rekenen op lagere huizenprijzen, waarschuwt woningmarktkenner Hans de Geus. "Wanneer je zo’n 80.000 woningen per jaar bouwt, veroorzaakt dat een daling van de huizenprijs van ongeveer 1,5 procent. Als je kijkt naar de percentages waarmee de huizenprijzen nu stijgen, dan levert dat dus nauwelijks verschil." 

Nieuwbouw alleen zal onvoldoende zijn

Dat betekent dat als het kabinet echt werk wil maken van lagere huizenprijzen nieuwbouw alleen onvoldoende zal zijn. Dat zeggen zelfs de bouwers. Toen de coalitiegesprekken nog liepen pleitte de branchevereniging voor een aantal fiscale maatregelen. "Het belasten van overwaarde was er daar ook een van, daarnaast willen wij dat de hypotheekrenteaftrek echt versneld wordt afgeschaft en wilden we dat de jubelton werd afgeschaft, de belastingvrije schenken van 100.000 euro die ouders aan hun kinderen mogen geven."

Uiteindelijk doet het kabinet alleen dat laatste. "Een gemiste kans", zegt Adema. "Op deze manier gaat de woningmarkt er aan het eind van deze kabinetsperiode niet heel anders uitzien."