1400 euro per maand te veel: verhuurders negeren wet en blijven torenhoge huur vragen

1600 euro voor 53 vierkante meter in Arnhem, 1635 euro voor 35 vierkante meter in Almere of zelfs 2645 euro per maand voor 39 vierkante meter in Den Haag. Wie – vaak noodgedwongen – op zoek is naar een huurwoning zal zich minder snel verbazen over de soms torenhoge huren die verhuurders vragen op populaire advertentiesites.

RTL Nieuws onderzocht het aanbod op een willekeurige dag op Funda, één van de grotere platformen waar verhuurders advertenties plaatsen. De onderzoeksredactie ontdekte meer dan zestig woningen waarbij zeer waarschijnlijk onterecht een veel te hoge huurprijs wordt gevraagd. Met deze woningen erbij zou het niet al te grote aanbod van betaalbare huurwoningen met maar liefst 25 procent stijgen. 

Op basis van kenmerken als het energielabel, de oppervlakte en de WOZ-waarde lijkt het vrijwel zeker dat er voor tientallen woningen die voor hoge prijzen worden aangeboden huurbescherming geldt. Verhuurders mogen dus niet zomaar de hoofdprijs vragen. Maar dat gebeurt dus toch. Het verschil tussen de gevraagde huurprijs en wat de woning wettelijk waard is, loopt in veel gevallen in de honderden euro’s.

Voor Erik Visser van het Huurteam van Steenvlinder komen de uitkomsten niet als een verrassing. Visser bezoekt regelmatig gewapend met een rolmaat huurwoningen om te toetsen of de huurprijs wel eerlijk is. Sinds de invoering van de nieuwe wet op 1 juli vorig jaar is het bij het Huurteam 'ram- en ramdruk'. 

"De huur die betaald wordt voor de woningen die wij tegenkomen, is vaak veel te veel voor de kleine woningen of de mate van voorzieningen die aanwezig zijn."

Hoe werkt het puntensysteem?

De waarde van een huurwoning wordt bepaald op basis van een puntensysteem. Zo krijgt een woning punten voor de oppervlakte, de WOZ-waarde, de energiezuinigheid en de aanwezigheid van voorzieningen zoals een bad, balkon of tweede toilet. Het puntensysteem of woningwaarderingsstelsel is op 1 juli 2024 aangepast. 

Wanneer het aantal punten van een woning lager is dan 187 geldt een maximale huurprijs die gevraagd mag worden (afhankelijk van het aantal punten maximaal 1185 euro). Daarboven staat het de verhuurder vrij om te vragen wat hij wil. Voorheen lag de grens waarop huurders beschermd werden veel lager.

"Verhuurders proberen het gewoon", stelt woordvoerder Mathijs ten Broeke van de Woonbond, die opkomt voor de belangen van huurders. Het grote tekort aan betaalbare woningen maakt volgens de Woonbond dat huurders zwak staan. "Zolang er zo’n groot tekort is, proberen verhuurders gewoon meer te vragen en zijn er ook altijd wel woningzoekenden die toch bereid zijn om dat te betalen."

Moedeloos

De Utrechtse Lara Özüm kan er over meepraten. Ze woont noodgedwongen bij haar ouders en hoorde in haar zoektocht naar een woning al vaak dat ze een van de vele gegadigden was. "Elke ochtend kijk ik: welke woningen zijn er nu beschikbaar, waar kan ik op reageren?"

Ondanks een budget van 1200 euro is het nog altijd niet gelukt om iets te vinden. Ze wordt er moedeloos van en is net als veel andere woningzoekenden bereid om meer te betalen dan de eerlijke huurprijs als ze maar een dak boven haar hoofd vindt. "Ik ben zo bezig met gewoon een woning krijgen, dat ik helemaal niet bezig ben met dat hele puntensysteem."

1400 euro huur per maand minder

Wie denkt een veel te hoge huur te betalen, kan naar de Huurcommissie stappen om de huurprijs aan te vechten. Die bepaalt vervolgens het puntenaantal en als dit lager is dan 187, wordt een beschermde huurprijs tot maximaal 1185 euro opgelegd. De Huurcommissie stelde al ruim vijftig huurders in het gelijk die na de invoering van de nieuwe wet een te hoge huurprijs aanvochten.

Het gaat om huurders uit het hele land. Zo wist onlangs een huurder in Hardenberg de huur met bijna 500 euro naar beneden te krijgen. De grootste slag maakte een huurder van een woning aan de Sumatrastraat in Utrecht. De Huurcommissie verlaagde de huur van 2300 naar 892,56 euro per maand. Een verschil van meer dan 1400 euro.

Maar lang niet iedereen maakt gebruik van het recht om naar de Huurcommissie te stappen. Er is angst voor een verstoorde relatie met de huurbaas en bij de Woonbond komen ook signalen binnen van intimidatie en niet-rechtsgeldige contracten waarmee huurbazen huurders onder druk zetten om niet naar de huurcommissie te stappen.

"Het kan voor huurders best een spannende stap zijn", weet ook Mathijs ten Broeke van de Woonbond. "Toch raden wij huurders aan om het vooral wel te doen, omdat je met een uitspraak van de Huurcommissie wel stevig staat."

Verplicht delen puntentelling

In de nieuwe wet is ook opgenomen dat verhuurders verplicht een uitdraai van de puntentelling mee moeten geven als een contract met een huurder wordt aangegaan. RTL Nieuws besloot meerdere opvallende advertenties na te bellen, waarbij vermoedens zijn dat deze voor te hoge huurprijzen worden aangeboden. Op het moment dat we vroegen naar het aantal punten, meldden de meeste makelaars dat de woningen reeds verhuurd waren. Van geen enkele woning is het aantal punten gedeeld.

Volgens de Woonbond zit de oplossing voor het probleem vooral in het vergroten van het betaalbare woningaanbod. De belangenorganisatie denkt daarbij vooral aan meer sociale huurwoningen en goedkopere koopwoningen, waardoor het aantal woningzoekenden op de huurmarkt zal afnemen. 

Tot die tijd pleit de Woonbond voor meer transparantie van verhuurders, door bijvoorbeeld het puntenaantal bij woningen te delen in advertenties. "Zodat direct duidelijk is voor woningzoekenden hoeveel punten een huis heeft en welke prijs daarbij hoort en dat ze daarop kunnen vertrouwen."

Verantwoording

Voor dit onderzoek is gekeken naar advertenties van huurwoningen op woningplatform Funda. Het totale aanbod op 1 dag is doorgelicht. Kenmerken van de woning in de advertentie zijn aangevuld met gegevens uit openbare registers over de WOZ-waarde en het energielabel. Wanneer deze gegevens niet bekend zijn, zijn advertenties niet onderzocht. In totaal zijn 2100 woningen nader bekeken.

Op basis van die gegevens is een geschat puntenaantal berekend voor deze woningen. Daarbij is ruim gerekend voor zaken in de woning die op basis van de advertentie niet berekend kunnen worden. Zo krijgt een woning bijvoorbeeld meer punten voor de aanwezigheid van een bad, de lengte van het aanrecht of de aanwezigheid van een inbouwvrieskast. De uitkomsten zijn vermoedelijk dus een onderschatting.

Naast deze analyse, zijn gegevens verzameld van openbaar gemaakte uitspraken van de Huurcommissie over woningen waarvan het contract na 1 juli 2024 is ingegaan. Zo zijn ruim 50 vonnissen gevonden waarbij huurders met succes de huurprijs wisten te verlagen, omdat het puntenaantal niet in overeenstemming was met hun hoge huurprijs.