Kabinet gaat huurders beter beschermen tegen woekerprijzen
Het kabinet gaat met een nieuwe wet huurders beter beschermen tegen te hoge huren. Vanaf 2024 vallen alle woningen die nu een huur tot en met 1021 euro hebben, onder het puntenstelsel. Op basis van de kwaliteit van de woning wordt bepaald hoe hoog de huur mag zijn. Vraagt een verhuurder te veel, dan kan de bewoner via de huurcommissie huurverlaging afdwingen.
Onderdeel van de wet is ook dat de huurverhoging voor woningen in het middensegment wordt beperkt. Die mag niet meer zijn dan de gemiddelde stijging van CAO-lonen plus een half procent.
Door de ingrepen wordt de huurbescherming in ons land fors uitgebreid. Nu geldt die alleen voor woningen met een maximale huur van 764 euro (141 punten), ofwel de sociale huurgrens. Voor woningen die volgens het puntensysteem een hogere huur waard zijn, mogen verhuurders nu vragen wat ze willen. Dat heeft vooral in grote steden met veel woningnood geleid tot wantoestanden. Veel bewoners betalen daar bedragen die in geen enkele verhouding staan tot de kwaliteit van de woning en zijn vaak een groot deel van hun inkomen kwijt aan hun huis.
Aanpakken
Kort na zijn aantreden kondigde minister Hugo de Jonge voor Volkshuisvesting aan dat hij deze wantoestanden wilde aanpakken. Het is de bedoeling dat zijn wet in 2024 ingaat. De bescherming geldt voor alle nieuwe huurcontracten, die worden afgesloten voor woningen, die volgens het puntenstelsel maximaal 186 punten waard zijn. Nu hoort daar een huur van 1021 euro bij. In 2024 zal dat bedrag door huurverhogingen ongeveer 1100 euro zijn. .
Lopende contracten worden dus ongemoeid gelaten. Minister De Jonge verwacht echter dat verhuurders nieuwe contracten zullen gaan afsluiten, met zittende huurders, ook al zijn ze daartoe niet verplicht. Op den duur zal volgens De Jonge ruim 90 procent van de huurwoningen onder het puntenstelsel vallen. De extra huurbescherming is tijdelijk, zolang midden huurwoningen schaars zijn.
Boete
Om er voor te zorgen dat de verhuurders zich aan de regels houden wil De Jonge ook een boetesysteem invoeren. Het is uiteindelijk de bedoeling dat huurders niet altijd de weg naar de huurcommissie hoeven te bewandelen. Als gemeenten het toezicht gaan houden, kunnen zij een onderzoek instellen, zodra er meldingen komen over verhuurders die te veel vragen voor hun woningen. Hoe dit precies gaat werken en wie straks de boetes oplegt, moet nog worden uitgewerkt. Gemeenten moeten er voor gaan zorgen dat de midden huurwoningen straks bij juiste inkomensgroepen terecht komen.
Energielabel telt zwaarder
Tegelijk met de uitbreiding van de huurbescherming wordt het voor goede woningen gemakkelijker meer punten te scoren en dus een hogere huur te vragen. Nieuw is in dit verband dat het energielabel zwaarder gaat meetellen. Voor label C of hoger krijgt een woning extra punten. Des te hoger het label, des te meer punten komen er bij. Daar staat tegenover dat woningen met label E of lager punten in mindering krijgen. Des te lager het label, des te hoger is het aantal minpunten.
Doel van deze verandering is om verhuurders te belonen als ze hun woningen verduurzamen. Er moet volgens minister De Jonge een stimulans van uit gaan. Daarom is ook gekozen voor een oplopend aantal punten voor hoge labels. Met kleine verbeteringen kunnen verhuurders al meer punten voor hun woning krijgen en dus een hogere huur vragen. Voor de huurder is dat ook voordelig, want die krijgt lagere stookkosten.
Buitenruimte
Nieuw is ook, dat voortaan punten worden gegeven voor alle buitenruimten. Nu scoort een woning pas voor een tuin, dakterras of balkon groter van 25 vierkante meter. Minister De Jonge ziet dat er steeds meer appartementencomplexen worden gebouwd met helemaal geen of slechts kleine balkons. Hij hoopt dat het effect van de wijziging is dat meer woningen een fatsoenlijke buitenruimte krijgen.
Niet blij
De meeste verhuurders van woningen in de vrije sector zijn niet blij met de uitbreiding van de huurbescherming. Zij vrezen dat het verhuren van woningen straks te weinig rendeert. Zij wijzen op het gevaar dat ze woningen dan moeten verkopen. Dan zouden er minder huurhuizen beschikbaar komen en worden de wachttijden voor huurwoningen nog langer.
Ook de Woonbond, die opkomt voor belangen van huurders, staat niet te springen van blijdschap. De bond vindt dat de nieuwe wet niet ver genoeg gaat. Woordvoerder Matthijs ten Broeke: ''Wij willen huurbescherming tot 250 punten of een huur van 1386 euro. Voor veel meer huizen in de vrije sector dus. Bovendien vinden we dat de bescherming direct ook voor zittende huurders moet gelden. Zij profiteren er nu niet van, ook al betalen ze veel te hoge huren''.
WOZ-waarde
Ten Broeke voorziet nog een probleem. ''Veel sociale huurwoningen worden door de nieuwe wet snel duurder en schuiven door naar het middensegment. En dat vinden wij zorgelijk, want er zijn al te weinig sociale huurwoningen'', zegt hij.
Om dat effect af te remmen heeft het kabinet juist in mei van dit jaar de zogenoemde WOZ-cap ingevoerd. Die komt er op neer dat voor het vaststellen van huren boven de 764 Euro maar 33 procent van de WOZ-waarde van de woning mag meetellen. Vooral in de grote steden stegen de woningprijzen de afgelopen jaren hard en verdwenen als gevolg daarvan sociale huurwoningen snel in de vrije sector. Door de uitbreiding van de huurbescherming geldt de WOZ-cap vanaf 2024 pas voor woningen met een huur boven de 1021 euro.
Verhuurders en de Woonbond kunnen hun kritiek op het wetsvoorstel binnenkort ook bij het kabinet kwijt. De nieuwe wet gaat namelijk begin volgend jaar in consultatie. Op basis van de reacties besluit het kabinet later of er nog veranderingen nodig zijn.
