Notarissen beschermen nauwelijks tegen dubieuze grondhandel: kopers structureel belazerd

RTL Nieuws onderzoekt grondhandel

Dit is het tweede verhaal in een serie, waarin de onderzoeksredactie van RTL Nieuws de dubieuze handel in kleine stukjes landbouwgrond ontrafelt. 

1. Tienduizenden Nederlanders slachtoffer van dubieuze grondhandel

2. Notarissen beschermen nauwelijks tegen windhandel met grond: kopers structureel belazerd

Tips? onderzoek@rtl.nl

Wekelijks worden er in Nederland door grondhandelaren weilanden opgeknipt in kleine stukjes grond. Duizenden particulieren hebben deze percelen gekocht in de hoop dat hier ooit woningbouw zal plaatsvinden waardoor de grond in waarde stijgt. Maar dat gebeurt nagenoeg nooit, zeggen experts. 

Verkopers hebben aan de kopers een bestemmingswijziging voorgespiegeld, van landbouw naar huizenbouw, die helemaal niet plaatsvindt.

De kopers betalen veel te veel voor waardeloze percelen. Een tuchtrechter van het notariaat noemde het in 2020 'windhandel die particulieren ernstig benadeelt'.

RTL Nieuws onderzocht ruim 500 aankopen van stukken landbouwgrond door 220 kopers. Hieruit komt naar voren dat ongeveer tien notarissen meewerken aan het leeuwendeel (80 procent) van deze transacties. Dit is slechts een klein deel van de ruim 1300 in Nederland geregistreerde notarissen.

Bij het grootste deel van de verkopen, 84 procent, hebben notaris en koper elkaar nooit gezien en vindt de transactie via volmacht plaats. Door zo’n schriftelijke verklaring te tekenen hoeven koper en verkoper niet naar het notariskantoor te komen.

Geen contact met notaris

Volmachten zijn strikt genomen legaal, maar zowel de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) als de tuchtrechter raden af om bij grondverkoop een volmacht te gebruiken. Want als een notaris de kopers niet ziet of spreekt, is het bijna onmogelijk om hen te waarschuwen voor de risico’s, aldus de KNB.

Zelfs als kopers vragen om een volmacht, zouden notarissen hun best moeten doen om hen in een persoonlijk gesprek te waarschuwen. Maar in de praktijk negeren de notarissen die meewerken aan grondhandel deze richtlijnen stelselmatig.

Veehouder Joop Langelaan kocht drie percelen grond, de laatste in december 2022, van een grondhandelaar. De notaris bij wie de verkoop werd afgehandeld zag of sprak Langelaan nooit, omdat hij in 2021 een volmacht had getekend waarmee notariskantoor Roem uit De Rijp toestemming had om meerdere transacties af te wikkelen.

Ook aannemer Danny Herweijer en zijn vrouw Patricia, die in 2019 en 2020 voor in totaal 475.000 euro bij volmacht negen percelen kochten, waarvan zeven via hetzelfde notariskantoor, hebben nooit persoonlijk contact met Roem gehad. 

Zes notarissen kregen de afgelopen jaren een tuchtmaatregel opgelegd omdat zij fouten maakten bij de grondverkoop aan particulieren. De straffen varieerden van een waarschuwing tot een ontzetting uit het ambt. Desondanks blijft een kleine groep notarissen grondverkoop faciliteren waardoor het aantal gedupeerden blijft groeien. "Bij veel notarissen is bekend dat kopers belazerd worden, maar onder de 1300 notarissen in Nederland vinden verkopers altijd wel weer een notaris die wel medewerking verleent", zegt hoogleraar notarieel recht Leon Verstappen van de Rijksuniversiteit Groningen.

Bedonderd

Notarissen zijn cruciaal voor de speculatieve handel in grond, zonder notaris kan een transactie niet plaatsvinden. Bovendien geeft de betrokkenheid van de notaris bij veel gedupeerden het gevoel van vertrouwen, waar grondhandelaren van profiteren. "Ik dacht dat de notaris achter mij zou staan, als ik bedonderd werd, zou de notaris mij wel waarschuwen", zegt gedupeerde Langelaan.

Ook voormalig ondernemer Jos Elbert kocht door de jaren heen acht percelen landbouwgrond als pensioenvoorziening. "Ik dacht altijd dat de notaris een bepaalde vertrouwelijke positie had jegens zijn klanten. Maar dit blijkt hier in totaal niet het geval te zijn." Hij betaalde ruim 80.000 euro aan diverse grondhandelaren. Zijn klachten bij de tuchtrechter werden wegens verjaring afgewezen.

'Grondhandel is legaal'

Volgens het Bureau Financieel Toezicht, dat het notariaat controleert, is de verkoop van landbouwgrond aan particulieren an sich niet in strijd met de wet en kunnen notarissen hun medewerking daarom niet zomaar weigeren.

Maar hoogleraar Verstappen vindt het een slechte zaak dat zijn beroepsgroep blijft meewerken aan deze grondhandel. "Juridisch mag het misschien, maar het is kwalijk dat notarissen zich hiermee inlaten", zegt hij. Verstappen vindt deze grondhandel, die erop gericht is om mensen te duperen, wel strijdig met 'de wet, de openbare orde of de goede zeden'. Het notariaat moet zich wat hem betreft niet laten gebruiken door dubieuze grondhandelaren. "Ik zou menen dat het systematisch verkopen van postzegelpercelen tegen veel te hoge koopprijzen aan argeloze particulieren die daarmee structureel belazerd worden, voldoende reden is om dienst te weigeren."

Duizenden mensen zijn inmiddels gedupeerd voor tienduizenden, soms zelfs miljoenen euro’s. Dat is niet per definitie hun eigen schuld, vindt hoogleraar agrarisch recht Jeroen Rheinfeld van de Rijksuniversiteit Groningen. "Beleggen in landbouwgrond is natuurlijk allereerst de verantwoordelijkheid van de kopers zelf, maar zij worden verleid door onjuiste informatie en indringende telefonische verkooppogingen."

Naast het gebruik van volmachten, zou ook een onverklaarbare prijsstijging van de landbouwgrond reden moeten zijn voor een notaris om aan de bel te trekken, zegt Verstappen. Als een stukje landbouwgrond binnen enkele dagen of zelfs op dezelfde dag voor een drie tot wel tien keer zo hoge prijs wordt doorverkocht aan een particuliere koper, moet de notaris extra alert zijn en mogelijk medewerking weigeren. "Als de notaris niet de overtuiging heeft dat de koper ten volle en juist is voorgelicht en dat hij ook in volle omvang begrijpt wat de risico's zijn en die aanvaardt, dan zal hij mijns inziens dienst moeten weigeren."

'Notaris moet meewerken'

De notariskantoren die blijven meewerken aan grondhandel zeggen vaak dat zij wettelijk gedwongen zijn om medewerking te verlenen aan grondhandel, omdat grond verkopen nu eenmaal legaal is. "De verkoop van dit soort grond is wettelijk toegestaan en het uitgangspunt is daarom dat je daar als notaris aan moet meewerken", zegt notaris Saskia Lucassen uit Veenendaal die aktes van grondhandel liet passeren. Ook notaris Paul Roem vindt dat de verantwoordelijkheid van notarissen bij grondhandel overdreven wordt. "Een notaris is nou eenmaal niet de opvoeder van het Nederlandse volk", zegt hij in een reactie.

Toch voorkomt een grote meerderheid van de Nederlandse notarissen dat zij geassocieerd worden met grondhandel, ziet hoogleraar Rheinfeld. "Notarissen zeggen dan bijvoorbeeld dat ze het te druk hebben als er een grondhandelaar naar hun diensten informeert, of ze verhogen de prijzen voor deze specifieke dienstverlening fors", zegt hij. "Daarmee kun je indirect sturen welke klanten je wel en niet wilt helpen. Deze handelwijze verdient zeker niet de schoonheidsprijs, maar is wel effectief."

Zolang er geen wettelijk verbod komt op speculatieve grondverkoop, gaan handelaren met hulp van notarissen door en blijven er slachtoffers bij komen. Toch weigert het kabinet vooralsnog in te grijpen. In antwoord op eerdere Kamervragen van D66 lieten ministers De Jonge (Wonen) en Weerwind (Rechtsbescherming) in februari weten dat het tuchtrecht binnen het notarisambt goed functioneert. Extra regelgeving waardoor notarissen ontmoedigd worden om mee te werken aan grondhandel wilde het kabinet niet, omdat dit hinderlijk zou zijn voor het functioneren van de grondmarkt.

Toezichthouder: signalen onderzocht

Het Bureau Financieel Toezicht (BFT), dat toezicht houdt op notarissen, zegt in een reactie dat het een aantal concrete signalen uit het onderzoek van RTL Nieuws door de 'analyse unit' laat onderzoeken, maar wil niet specificeren welke. Ook gaat het BFT de risico’s rondom grondhandel wederom in kaart brengen. 

"Signalen over deze handel werden en worden opgepakt en onderzocht en hebben onze voortdurende aandacht."

KNB veroordeelt misleiding

In reactie op het onderzoek van RTL Nieuws zegt de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB) gevallen waarbij kopers gedupeerd zijn te betreuren. "Iedere zaak waar het fout gaat, is er een te veel", reageert voorzitter Annerie Ploumen.

De beroepsorganisatie is niet blij dat ondanks waarschuwingen nog altijd veel transacties passeren met een volmacht en zonder dat kopers gezien of gesproken worden. "Je moet je ervan vergewissen dat de cliënt weet wat-ie doet. Dat verwacht ik van notarissen. Als de notaris dat niet doet, dan doet hij het gewoon niet goed."

De KNB zegt verder dat het met de minister wil onderzoeken of speculatieve grondhandel ontmoedigd kan worden. De beroepsorganisatie pleit voor een verplichte vergunning voor grondhandelaren.

Reacties notariskantoren

Naast de KNB vroeg RTL Nieuws de nog actieve notariskantoren die het vaakst terugkwamen in reacties van kijkers en lezers naar hun visie op grondhandel. De notariskantoren Bruggink & Van Beek en Roerdalen laten weten ruim tien jaar geleden te zijn gestopt met dergelijke transacties. Onder meer na algemene waarschuwingen voor grondhandel door de KNB en de Autoriteit Financiële Markten. "Het fenomeen 'windhandel' was totaal onbekend, dit is eerst geruime tijd later bekend geworden", stelt notaris John Schroyen van kantoor Roerdalen.

De kantoren Novia, Lambeck Harms en Roem stellen altijd te handelen en hebben gehandeld conform de wet en richtlijnen. Hoewel de kopers iets anders stellen, spreekt notaris Paul Roem met klem tegen dat hij geen mondeling contact heeft gehad. "Het punt is namelijk dat wij weliswaar met volmachten werken, maar cliënten voorafgaand wel degelijk spreken. Dat doen wij via videogesprek, telefonisch of bij ons op kantoor."

Notariskantoor Van Limburg Stirum zegt 'de ontstane beeldvorming' te betreuren, maar gaat verder niet in op vragen. De notarissen Van der Tuin, Goossens en Jager, die allen eerder een maatregel van de tuchtrechter kregen opgelegd vanwege hun rol bij grondhandel, reageerden niet op vragen van RTL Nieuws. Lees hier (pdf) de uitgebreide reacties van de KNB en benaderde notariskantoren.

Verantwoording

De onderzoeksredactie van RTL Nieuws had voor dit onderzoek contact met ruim 200 kopers van een of meer stukjes landbouwgrond. Zij melden zich bij de redactie naar aanleiding van een verhaal in januari over de omvang van het fenomeen. 

In 2019 bracht ook het Financieele Dagblad de omvang van speculatieve grondhandel in kaart. Voor dit onderzoek dook RTL Nieuws aan de hand van de door gedupeerden verstrekte informatie dieper in de materie. Zo zijn onder meer honderden bij het Kadaster ingeschreven aktes onderzocht en allerlei documentatie rondom de totstandkoming van transacties.