Rechter legt bom onder werkwijze dubieuze grondhandelaren: 'Einde verdienmodel'

In plaats van een veilige investering is grondhandel niet meer dan 'een (zeer kostbaar) lot uit de loterij, zonder dat dit erbij wordt verteld'. Deze verregaande conclusie staat in een recente uitspraak van een kort geding tussen een grondhandelaar en een koper van landbouwgrond bij de rechtbank Noord-Holland. De grondhandelaar bediende zich bovendien van 'peptalk' en 'misleidende suggesties'.

De rechter plaatst in het vonnis grote vraagtekens bij speculatieve grondhandel, waarbij particulieren worden overgehaald om een stukje landbouwgrond te kopen in de hoop op waardestijging.

Deze uitspraak kan positieve gevolgen hebben voor andere gedupeerden van grondhandel, vooral als zij de grond al wel hebben gekocht maar de akten nog niet gepasseerd zijn bij de notaris. "Voor grondhandelaren betekent dit het einde van hun verdienmodel. Zij kunnen ander werk zoeken", is de stellige conclusie van advocaat Bert van Mieghem, die veel gedupeerden van grondhandel bijstaat.

Grondhandel

Duizenden mensen hebben de afgelopen jaren als investering een lapje landbouwgrond gekocht, tegen grote bedragen variërend van tienduizenden tot honderdduizenden euro's, ontdekte RTL Nieuws dit voorjaar na uitgebreid onderzoek. De verkopers, grondhandelaren, verkochten de percelen met een wervend verhaal dat de grond veel meer waard wordt als er woningbouw wordt toegestaan.

Maar op de 17.000 percelen in Nederland die onder dit mom verkocht zijn, is nog nergens woningbouw gerealiseerd, zo stelde het Kadaster onlangs. Ook hoogleraar notarieel recht Leon Verstappen (RUG) concludeerde eerder dit jaar dat particulieren 'op grote schaal belazerd worden' door speculatieve grondhandel. Een tuchtrechter noemde deze handelspraktijk eerder al eens 'windhandel'.

Met dit vonnis lijkt de rechter de toenemende kritiek op grondhandel te volgen. Het is voor het eerst dat een rechter in zulke duidelijke bewoordingen de juridische basis onder grondhandel ter discussie stelt. 

Half miljoen euro

De zaak draait om een koper die in mei van dit jaar voor meer dan 500.000 euro landbouwgrond kocht van het bedrijf Grondzaken Nederland BV. Al tijdens het verkoopproces sloeg de twijfel toe en gaf de koper diverse keren aan toch te willen afzien van de investering. Tegen de rechter zei hij zich misleid te voelen tijdens de 15 tot 20 telefoontjes en 4 huisbezoeken die hij in deze periode kreeg van de grondhandelaar.

Maar in plaats van dat zijn bezwaren serieus genomen werden, overtuigende het bedrijf hem om nog meer percelen te kopen. Uiteindelijk liet de koper met hulp van een advocaat de koopovereenkomsten vernietigen. Het kort geding dat Grondzaken Nederland aanspande, draaide om de vraag of hij de grond toch verplicht moest afnemen en betalen.

'Misleidende suggesties'

De rechter wijst dit verzoek af en oordeelt dat deze 'argeloze koper' geen half miljoen euro hoeft over te maken naar de grondhandelaren om de transactie te voltooien. Volgens de rechter had de grondhandelaar bij de eerste signalen van twijfel zichzelf in toom moeten houden. Ook noemt de rechter specifiek dat de meeste druk is uitgeoefend tijdens telefoongesprekken met de koper, terwijl daarvan achteraf niet valt te controleren wat er allemaal is gezegd en beloofd. Daarbij vallen de waarschuwingen over de risico's die in de brochures staan in het niet.

Volgens de rechter is 'op onjuiste gronden vertrouwen gewekt' van de koper en zijn in de folders en brochures van het bedrijf 'misleidende suggesties van soliditeit' gedaan.

In dit vonnis neemt de rechter de ruimte om de werkwijze van deze grondhandelaar zwaar te bekritiseren. Dat is belangrijk omdat de methodiek van Grondzaken Nederland nauwelijks afwijkt van andere bedrijven die op deze markt actief zijn. De rechter wijst erop dat de oprichters van dit bedrijf eerder actief waren bij Groza BV, een andere grote grondhandelaar die verwikkeld is in juridische procedures. "Het lijkt erop dat ze de essentie van het businessmodel van deze onderneming hebben overgenomen."

Deze conclusies kunnen waardevol zijn in een eventuele bodemprocedure, een uitgebreide rechtszaak die duidelijkheid moet geven over de vraag of de werkwijze van grondhandelaren wel is toegestaan.

Goedgelovige kopers

Bovendien ziet de rechter aanwijzingen dat de brochures met waarschuwingen voor de kopers slechts een bijrol spelen. "De verkoop zelf vindt, na herhaalde en actieve benadering vanuit Grondzaken, mondeling plaats", aldus de rechter. "De mondelinge verkooppraktijk blijkt toereikend te zijn om bij goedgelovige of gretige kopers het effect van de waarschuwende woorden op schrift volledig te 'neutraliseren'."

Een andere belofte, dat kopers de grond altijd weer kunnen verkopen als er geen woningbouw wordt toegestaan, noemt de rechter 'een lege dop' die er in de praktijk uit bestaat dat de grond alleen tegen zware verliezen verkocht kan worden.

Grondhandel verbieden

Bert van Mieghem van Wybenga Advocaten, die veel gedupeerden van grondhandel bijstaat, is erg blij met de conclusies van de rechter. "Dit vonnis is een omslagpunt, voorheen oordeelden rechters vooral dat de kopers zelf beter hadden moeten opletten, nu benoemt de rechter dat de opvattingen over grondhandel in de politiek en in samenleving aan het veranderen zijn."

De rechter wijst in het vonnis op een recente Kamerbrief waarin nader onderzoek en mogelijke regelgeving wordt aangekondigd die grondhandel moet reguleren. De Tweede Kamer heeft eerder al opgeroepen om het opknippen van weilanden door grondhandelaren te verbieden. Volgens de rechter zijn de maatschappelijke opvattingen over grondhandel aan het schuiven.

AFM-toezicht

De rechter spreekt in het vonnis ook over gebrek aan toezicht op grondhandel. Die verantwoordelijkheid lag vroeger bij de Autoriteit financiële markten (AFM), maar grondhandelaren komen daar tegenwoordig onderuit door in de koopakte een bepaling op te nemen dat kopers zelf verantwoordelijk zijn voor het beheer van hun perceeltje. 

Hierdoor valt grondhandel buiten de Wet financieel toezicht (Wft) en vervallen allerlei waarborgen die kopers moet beschermen tegen verkooppraktijken van aanbieders van beleggingen.

Deze rechter is het daar niet mee eens. Volgens hem is het 'uit een oogpunt van consumentenbescherming maatschappelijk gezien moeilijk te aanvaarden' dat grondhandel nu een vrijstelling heeft van AFM-toezicht.

Dat is een steun in de rug voor advocaat Martin Buitelaar (Cees Advocaten). Hij probeert rechters en toezichthouders al jaren te overtuigen dat grondhandelaars een vergunning nodig hebben van de Autoriteit financiële markten (AFM) zodat die hun activiteiten onder de loep kan nemen. "Mijns inziens dient de AFM, mede naar aanleiding van dit vonnis, actief te gaan handhaven richting aanbieders van kavels landbouwgrond."

RTL Nieuws probeert in kaart te brengen hoeveel mensen zich gedupeerd voelen door deze grondhandel. Mocht je koper van een stukje landbouwgrond zijn, stuur dan een mail naar onderzoek@rtl.nl