Verborgen gebreken: hier moet je op letten bij de bezichtiging van een huis
Je potentiële droomhuis bezichtigen of de zoveelste 'je-weet-maar-nooit-woning' bekijken? Dan is het belangrijk om van tevoren goed op een rij te hebben waar je allemaal op moet letten. Want voordat je hier al je eigen meubels in fantaseert, zijn er verschillende punten van aandacht die nog net even wat belangrijker zijn om bij stil te staan. Van de bouwtechnische factoren tot de woonomgeving en nog veel meer. We zetten op een rij waar je op moet letten én leggen uit wat je kan doen als er alsnog gebreken aan het licht komen na de verkoop.
Een huis bezichtigen is natuurlijk meer dan even rondkijken of je het er leuk uit vindt zien en of de woning voldoet aan jouw eisen. Er moet naast alle positieve punten ook grondig gekeken worden naar eventuele gebreken die het huis eventueel vertoont. Om zo veel mogelijk te voorkomen dat je hier te laat achter komt is het belangrijk hier al vanaf de eerste bezichtiging scherp op te zijn. Dit bespaart je namelijk veel tijd, moeite en geld. Overigens gelden geldt dit óók grotendeels voor het bezichtigen voor een huurhuis, al gelden daar net weer andere regels voor.
Onderzoeksplicht en meldingsplicht
Bij het kopen of huren van een huis gelden andere regels wat betreft een bezichtiging. Bij een koophuis word je immers eigenaar van het huis, wat anders is dan een huurcontract afsluiten voor een bepaalde of onbepaalde tijd. Hier hebben ook twee mensen een verplichting, namelijk de potentiële koper en de verkoper. De potentiële koper is verplicht om onderzoek te doen naar de kwaliteit van het huis. Dit wordt onderzoeksplicht genoemd, wat inhoudt dat je kritisch moet kijken naar alles wat er in de koopovereenkomst wordt geschreven en of dit klopt. Vraag desnoods om facturen als er bijvoorbeeld net iets gerenoveerd is.
Omgekeerd heeft de verkoper ook een meldingsplicht. Dit betekent dat de verkoper alles eerlijk moet vertellen over eventuele gebreken. Denk hierbij aan lekkages of funderingsproblemen. Als de verkoper ervoor kiest om dit niet te doen kan dat duur te komen staan, aangezien de koper kan zeggen dat hij zich misleid voelt. Hiervoor is dan ook de lijst van zaken opgesteld. Dit is een lijst waarop alle grote of kleine gebreken worden vastgesteld, meestal in samenspraak met een makelaar.
Toch kan het voorkomen dat de verkoper geen weet had van bepaalde gebreken. Dit kan bijvoorbeeld doordat de verkoper zelf niet in het huis heeft gewoond. Als dit het geval is, is er geen sprake van een bewonersverklaring.
‘’De meeste mensen zijn niet kritisch genoeg met het bezichtigen van een huis’’ - Hans André de la Porte
Waar moet je op letten
Volgens Hans André de la Porte van Vereniging Eigen Huis is het belangrijk om kritisch te kijken. Alleen veel mensen hebben niet de expertise om zelf uit te zoeken wat er wel of niet aan vervanging toe is in een woning. Zo is het belangrijk om na te gaan of er sprake is van achterstallig onderhoud, of de locatie/omgeving voldoet aan jouw eisen en of er een verbouwing plaats moet gaan vinden. Check vooral de risicokaart van Nederland om er zeker van te zijn dat de locatie voldoet aan jou wensen en eisen en wat de veiligheidsrisico's in het betreffende gebied zijn. Om je op weg te helpen heeft Vereniging Eigen Huis een handige checklist samengesteld zodat je niet snel iets vergeet tijdens het bezichtigen van een huis. Daarnaast zetten we onlangs ook op een rij waar je bij het bezichtigen van de Open Huizen Dag op moet letten. Tips die grotendeels ook relevant zijn bij een 'gewone' huizenbezichtiging.
Bouwtechnische keuring
Ook kan het handig zijn om een bouwtechnische keuring uit te laten voeren door een professional. Deze mensen zijn hiervoor gespecialiseerd en maken een rapport op waar alles in staat. Om dit rapport te maken gebruiken ze ook speciaal meetapparatuur. Het komt namelijk nog wel eens voor dat bijvoorbeeld lekkage problemen worden verdoezeld door te zeggen dat het opgedroogd is, dit kun je helaas niet zelf zien. Deze bouwkundigen kunnen met behulp van dit meetapparatuur constateren of dit waar of niet waar is.
Maar wat als je na het kopen van je huis pas achter ernstige gebreken komt?
‘’Je koopt bij wijze van spreken het huis en aanvaardt daarmee ook de staat waarin de woning zich bevindt’’ - Hans André de la Porte
Verborgen gebreken na aankoop ontdekken
Het kan wel eens voorkomen dat je pas achter een gebrek komt terwijl je de woning al hebt gekocht. Wat kun je dan doen? Volgens De la Porte zijn er verschillende mogelijkheden. Als je een nieuwbouwhuis hebt gekocht bij een professionele partij is de bouwer aansprakelijk. Dit komt doordat er garantie op je huis zit nadat je hem hebt gekocht. Dit is dus redelijk simpel op te lossen. Maar wat als je een huis koopt van een particulier? Dan zit het anders.
In dat geval is het dus heel lastig om de verkoper aansprakelijk te stellen en die zaak te winnen. Tenzij je kunt aantonen dat de verkoper het heeft verzwegen, maar dat kan heel lastig zijn. Ook daarom is het extra belangrijk om kritisch te blijven tijdens een bezichtiging en om goed de lijst van zaken en de koopovereenkomst door te lezen om dit probleem zo veel mogelijk te voorkomen.
‘’Kijk goed naar wat je koopt, meestal zie je het vaak ook terug in de prijs.’’ - Hans André de la Porte
Ouderdomsclausule
Een van die clausules die opgenomen kunnen worden in de koopovereenkomst om de verkoper te beschermen is de ouderdomsclausule. Deze clausule wordt vaak opgenomen in het geval van een oude woning. Meestal zijn dit de woningen die sowieso verbouwd moeten gaan worden.
Met een ouderdomsclausule wordt de aansprakelijkheid voor de verkoper, beperkt mocht zich na de verkoop (verborgen) gebreken voordoen. Dit gaat alleen om de gebreken die niet bij de verkoper bekend waren tijdens de verkoop. Hierdoor kun je de verkoper dus niet aansprakelijk stellen als iets extra kosten kan geven.
Als deze clausule niet wordt opgenomen in de koopovereenkomst is de verkoper verplicht een woning te leveren dat geschikt is voor normaal gebruik en kan hij geconfronteerd worden met een schadeclaim in geval van ernstige gebreken.
Daarnaast is er ook nog een 'as is, where is-clausule'. Hierbij koop je de woning in de staat waarin het zich verkeert en wordt de aansprakelijkheid bij alle (verborgen) gebreken afgewezen. Je koopt dan een woning ‘as it is’.
