Opkoopverbod helpt starters op de woningmarkt, maar doet huurders pijn

Dat blijkt uit een onderzoek van de Erasmus Universiteit Rotterdam, de Universiteit van Amsterdam en het Kadaster.

Starters op de woningmarkt kunnen makkelijker een koopwoning kopen, aldus Marc Francke, hoogleraar vastgoed aan de Universiteit van Amsterdam. De concurrentie met beleggers om woningen wordt in ieder geval kleiner als er voor hen een opkoopverbod is, zegt hij.

Financiering

Consumenten willen namelijk vaak de financiering als ontbindende voorwaarde voor koop opnemen. Krijgen ze geen lening van de bank, dan mogen ze van de koop afzien. Daardoor zijn ze in het nadeel als ook beleggers kunnen meebieden, want beleggers hebben immers meestal de financiering wel meteen rond. Voorverkopers is zo'n partij vaak interessanter, omdat de deal meteen rond is.

Door de maatregel stegen de koopprijzen overigens niet.

Meer starters, minder beleggers

In het onderzoek lag de focus op Rotterdam, omdat daar de opkoopbescherming in sommige wijken wel geldt en in andere niet. Daardoor is het effect van de regeling beter te onderzoeken, aldus Francke.

Opkoopbescherming

De opkoopbescherming in Rotterdam zorgt ervoor dat woningen niet meer zonder vergunning mogen worden verhuurd, waardoor het voor beleggers veel minder interessant is geworden om huizen op te kopen.

Verhuur mag alleen nog maar onder een aantal strenge voorwaarden. Bijvoorbeeld aan ouders, kinderen, broers of zussen van de eigenaar.

Door de maatregel wordt een groter deel van woningen gekocht door starters, blijkt uit het onderzoek. Voordat de opkoopbescherming werd ingevoerd, werd 35 procent van de woningen in Rotterdam opgekocht door beleggers. Dat daalde tot 10 procent na invoering van de regel. In wijken waar het opkoopverbod niet gold was er niet zo'n daling te zien.

Nadeel voor huurders vrije sector

Maar tegenover de voordelen van de opkoopregeling voor huizenkopers staat dat in de vrije huursector op de wat langere termijn het aanbod van huurwoningen afneemt, aldus Francke. Een logisch gevolg van het feit dat er minder huizen voor de verhuur worden gekocht.

Door een andere maatregel, de middenhuurregeling, zullen eigenaren van huurwoningen in de vrije sector ook nog eens sneller hun woning verkopen, zegt hij. Dat is omdat sommige woningen die nu nog in de vrije sector vallen, straks te maken krijgen met een maximale huurprijs. Dat betekent dat als er een andere huurder intrekt een lagere huur mag worden gevraagd.

Hogere huren

Door dit alles zullen Nederlanders die geen huis kunnen kopen omdat hun inkomen te laag is, maar tegelijkertijd te veel verdienen voor een woning in de sociale sector, of die voor een sociale huurwoning nog niet lang genoeg ingeschreven staan, kunnen kiezen uit minder private huurwoningen.

Dat kan betekenen dat die huren stijgen, aldus Francke. Die stijging is overigens tot nu toe beperkt tot een procent of drie, zegt hij.

Wel/geen succes

In de private huurmarkt is er, anders dan in de sociale huurmarkt, geen wettelijk maximum aan wat de huurbaas aan huur mag vragen.

Als de regeling bedoeld was om starters die een huis willen kopen te helpen, dan is de regeling succesvol, zegt hij. "Maar ik weet niet helemaal of bedoeld was dat het voor sommige huurders moeilijker wordt om een huurwoning te krijgen. Dat lijkt me in ieder geval geen succes."

Bedoeld als kans voor starters

Het opkoopverbod is een poging van gemeenten om beleggers in woningen tot een bepaalde waarde te weren en starters een kans te geven op de krappe huizenmarkt. Verhuren mag door het opkoopverbod alleen nog onder strikte voorwaarden.

De maatregel geldt niet alleen in grote steden zoals Amsterdam, Den Haag en Utrecht, maar ook in middelgrote steden, zoals Haarlem, Almere en Nijmegen. In sommige steden, zoals Rotterdam, Deventer en Wageningen, geldt de maatregel alleen voor bepaalde wijken.

In deze video zie je of de huizenmarkt echt afkoelt, of dat het maar zo lijkt: